카톡~! “준비 됬나요?~ (2)”
지난 주에 이어서, 마음의 준비가 된 바이어가 드디어 주택을 구매 하려고 한다. 어떻게 시작 하는 것이 좋을까? 나른한 주말 오후 마켓에서 집어온 신문을 뒤적인다. 어! 마음에 드는 집이 눈에 들어 왔다. 용기를 내서 광고를 낸 에이젼트에게 전화를 걸었다. 전화 벨 소리와 함께 경쾌한 에이젼트의 목소리가 전화선을 타고 흘러 오고, “저…집을 보고 싶은데요…” 라고 바이어가 말을 […]
Freedom Category: 이새미 부동산
카톡~! “준비 됬나요?~ (1)”
바이어가 원하는 주택을 사기 힘든 마켓이 되었다. 복수 오퍼는 물론이고, 때때로 리스팅 되어져 있는 가격보다 웃돈을 얹어야만 오퍼가 수락 되어 지기도 한다. 대출 금리의 인하와 함께 수요 급증과 사상 초유의 매물 부족이 부른 참담한 현실이다. 하지만 이보다 더 무서운 사실은 바이어가 감정적으로 준비 되어 있지 않은 상태에서 주택을 사고자 하는 결정이, 확신없는 신념으로 굳어진 상태이다. […]
카톡~! “셀러의 실내 연출 체크 리스트” 역량과 기량이 필요한 시기
오늘은 “역량”에 대해 생각해 보기로 한다. 역량이라함은 어떤일을 해 낼수 있는힘이다. 또는 “기량” 이라고도 표현하며 사람의 재능과 도량이라고 설명할수 있다. 개인이 타고난 재주와 능력 또는 훈련에 의하여 획득된 능력을 아울러 이른다. 역량을 발휘할때 역경을 딛고 그것을 이용하여 더 쉽게 움직일수 있다면, 그것보다 이상적인 능력은 없을 것이다. 요즘 화자 되는 지능지수와 감성 지수외에 역경 지수라는 단어가 […]
카톡~! “협상 타결 (2)”
지난 호에 이어서…..협상 타결을 위해서는 정당하고 합리적인 기준을 가지고, 상대의 요구에 얽매이지 않아야 하며, 자신의 요구를 당당히 할수 있어야 한다. 한쪽만이 유리하게 이끌어 가는 것 보다는 상대방까지 이해를 만족시키는 Win-Win 전략으로 나가야 할 것이다. 만일 한쪽에서의 요구가 수용되어 지지 않는 다면, 양쪽 모두를 만족 시킬수 있는 창조적인 대안을 개발 하여야 한다. 창조적인 대안이 없을 경우에는, […]
카톡~! “협상 타결 (1)”
“싸움은 말리고 흥정은 붙이라”는 말이 있다. 갈등과 분쟁으로 부정적인 결과를 초래하는 싸움은 하지 말고, 실질적이고 긍정적인 결과물을 낼수 있는 협상으로 해결해야 한다는 지혜로운 말이다. 현 세대에서도 공감 백배 가는 속담이다. 흥정을 해야만 하는 시기에 감정이 들어가서 싸움이 되면 안되는 것처럼, 부동산 거래의 협상 테이블에서는, 확실한 기준을 필요로 한다. 기본이 흐트러진 협상은 근본적으로 타결되기 매우 힘들다. […]
카톡~! “두가지 리스팅 (Listing) 의 종류”
비지니스 매매를 위한 끊임없는 논란의 주제는, 어떤 리스팅이 비지니스 소유주를 위한 효과적인 방법 인가에 관한 것이다. 그리고, 비지니스 소유주는 간혹 그 차이를 몰라서, 본의 아니게 법적으로나 도덕적으로 어긋난 행동을 함으로 모두를 당황스럽게 하기도 한다. 매매를 할때마다 물어 보는 것도 방법 이지만, 기본적으로 다른 두가지 종류의 리스팅 방법에 대해 알아 두자. 그럼, 매매 절차에 흔히 마주하게 […]
카톡~! “셀러의 실내 연출 체크 리스트”
쌀쌀한 새벽 공기를 커피와 함께 마시며 하루를 시작한다. 체감 온도와는 다르게 봄이 오는 것을 보여주는 벚꽃의 개화는 마음을 설레게 한다. 봄이구나! 봄이 되면 꽁꽁 묻어 두었던 주택 매물이 나올것을 기대하며, 판매 하고자 하는 분들을 위해 어떻게 하면 집이 매력적으로 보일수 있는지 체크 리스트를 마련해 본다. 사람과 마찬 가지로, 집은 첫인상이 중요하다. 물론 바이어의 재정 상태, […]
카톡~! “우편 주소와 법적 설명 주소”
부동산 계약에서 빠지면 않되는 필수 요소 중의 하나가, 부동산의 경계선과 위치에 관한 법적 설명서(Legal Description) 이다. 부동산의 소유주가 다른 사람으로 바뀔때, 정확한 지면의 설명을 통해 옮겨지게 된다. 애매 모호한 설명이나 정확하지 않은 땅의 구획 설명서는 현재의 계약 뿐만 아니라, 미래의 등기본 까지 효력이 없게 만들수 있다. 법적인 설명서에는 주로 세가지의 방법을 사용하고 있다. 첫째는 밋츠 […]
카톡~! “화밍 (Farming)을 아시나요?”
매주 토요일에 있는 부동산 학교의 수업중에, 대부분의 학생들은 그동안 사용하지 않았던 새로운 용어들을 배우며, 진작에 배워 두었으면, 그동안의 생활에 실질적으로 많는 도움이 될수 있었을것리라는 이야기를 이구 동성으로 한다. 그중에 많은 부분을 차지하는 모기지와 부동산의 관계 라던지, 아니면 부동산 구입시 겪었던 절차에 관해, 피부로 와 닿는 듯한 경험을 이야기 하곤 한다. 부동산 라이센스반을 수강 하시는 대부분의 […]
카톡~! “부동산의 가치 측정의 방법 (5)”
부동산의 중요한 가치인 자본 환원율 (Capitalization Rate) 은 투자자나 잠재적인 바이어에게 평가 되어 지는데, 이는 부동산 자산을 보유하기 위해 투자자들이 요구하는 수익률에 해당이 된다. 부동산의 자본 환원률은 순 영업수익(NOI) 이 클수록 해당 부동산 투자 가치는 높아진다. 순 영업수익은 실질적 총 수입에서 부동산 관리 운영비를 공제 하면 나오는 금액이며, 부동산 관리 운영비에는 고정비용, 유지 비용 그리고 […]
카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (4)”
지난 주에 이어서, 계속해서 부동산 가치 측정 방법을 정리해 본다. 첫째는 거례 사례 비교법 (Sales Comparison Approach) 으로 주택의 팔린 시점이나 위치, 외적 성향가 매매 조건등을 비교 분석 하여서 가격을 환산하는 방법이고, 두번째는 비용 접근법 (Cost Approach)인데, 이 방법은 대체 비용을 환산하는 방법으로 재생산 원가 (Reproduction Cost) 와 대체 비용원가 (Replacement Cost) 로 나뉜다. 재생산 […]
카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (3)”
지난 두주를 계속해서 이어서, 부동산 가치 측정의 원칙을 정리해 보았고, 이번 호에는 실질적인 부동산 가치 측정의 방법에 대하여 알아 보자. 지난 주에 설명한 것처럼, 거례 사례 비교법 (Sales Comparison Approach)은 주택의 팔린 시점이나 위치, 외적 성향가 매매 조건등을 비교 분석 하여서 가격을 환산하는 방법이다. 가장 근접한 비교 대상을 찾아서 가격을 조정 하는 것이 바람직 하며, […]
카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (1)”
모든 부동산 관련 기본 업무중의 하나는 현재 소유하고 있는 부동산의 가치를 파악하는 것이다. 현재 소유하고 있는 부동산의 가치에 영향을 미치는 요소에는 여러 가지가 있겠지만, 부동산의 위치와 상태, 임차되어 있는 비용회수 금액과 기간, 인접한 주변의 비교 가능한 부동산의 매매가등이 많은 영향을 끼치게 된다. 매매를 위한 가격을 융자를 통해서 지불해야 하는 경우, 감정가 (Appraisal Value)가 리포트로 작성이 […]
카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (2)”
저번 호에 계속 이어서… 부동산 가치 측정의 방법 중에는 대체의 원칙 (Principle of Substitution) 이 있다. 대체의 원칙이라는 것은 같은 종류 부동산의 가격만큼을 지불한다는 원칙으로 두개의 부동산이 모든 면에서 비슷하다면, 같은 가치 이지만, 가격이 낮은 부동산을 더욱더 선호하게 되는 원리이다. 이어서 설명되는 원칙 중에는 적합의 원칙 (Principle of Conformity)이다. 이 원칙은 사회적, 경제적인 유사성이 있을때 […]
카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (2)”
저번 호에 계속 이어서… 부동산 가치 측정의 방법 중에는 대체의 원칙 (Principle of Substitution) 이 있다. 대체의 원칙이라는 것은 같은 종류 부동산의 가격만큼을 지불한다는 원칙으로 두개의 부동산이 모든 면에서 비슷하다면, 같은 가치 이지만, 가격이 낮은 부동산을 더욱더 선호하게 되는 원리이다. 이어서 설명되는 원칙 중에는 적합의 원칙 (Principle of Conformity)이다. 이 원칙은 사회적, 경제적인 유사성이 있을때 […]
카톡~! “새해 복 많이 받으세요”
매년 초가 되면 바쁘게 움직이는 분야가 있는데, 건물 관리가 그중의 하나이다. 보통 상업 건물에 여러테넌트가 있을 경우, 지난 일년 동안의 비용을 정산하여서 그동안 부과하였던 금액과 실질적으로 사용한 금액의 차이를 조정하게 된다. 새해에는 2015년동안 사용되었던 공동 구역의 관리 비용과 공시 지가에 따라 매겨진 실질적 세금에 따라서, 2016년에는 좀더 현실에 맞는 부담금을 청구하게 되고, 그동안 세입자가 내었던 […]
