카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (2)”

저번 호에 계속 이어서… 부동산 가치 측정의 방법 중에는 대체의 원칙 (Principle of Substitution) 이 있다.  대체의 원칙이라는 것은 같은 종류 부동산의 가격만큼을 지불한다는 원칙으로 두개의 부동산이 모든 면에서 비슷하다면, 같은 가치 이지만, 가격이 낮은 부동산을 더욱더 선호하게 되는 원리이다. 

이어서 설명되는 원칙 중에는 적합의 원칙 (Principle of Conformity)이다.  이 원칙은 사회적, 경제적인 유사성이 있을때 합리적으로 적용시킬수 있는 원리이다.  예를 들면, 작은 크기의 잘 관리 되지 않은 주택이라도, 인근 지역의 가격 형성이 높게 형성 되어져 있는 곳에 위치하고 있다면, 같은 크기의 주택이라도 가격이 높게 책정될수 있으며, 반대의 경우에는 아무리 잘 지어지고 관리가 잘된 주택이라고 하더라도, 주변이 크기가 작고 가격이 낮은 주택이 있는곳에 위치 되어 졌다면, 주택 가치는 원래의 가치보다 하락 될수있다.

다음은 기여의 원칙 (Principle of Contribution) 이다.  이 원칙은 주택을 얼마만큼 향상 시켰냐에 따라 가격에 영향을 주는 원리이다.  예를 들면, 업그레이드된 지하실은 주택의 가치를 올릴 수 있지만, 근본적으로 리모델이 되었다고 해서, 지불한 비용 대비 그대로 주택 가격에 반영 되는 것을 기대 할수 없다.  물론, 자본 지출 및 설비 투자로 그 비용을 기초 가격에 추가해서, 그동안 들었던 비용을 자본 회수 비용에서 차감 하여 실질적인 이익을 환산 할수는 있다.

경쟁의 원칙 (Principle of Competition)도 간과 할수 없는 원리인데, 이 원리는 비즈니스와 투자용 부동산에 막대한 영향을 끼칠수 있다.  예를 들면, 주변에 같은 종류의 비지니스의 경쟁이 많아져서, 상대적으로 이익이 감소된다면, 이익률로 환산 되는 비지니스나 투자용 부동산의 감정가는 하락 될수 있다.  

이 원리들의 적용 외에 감정사가 모든 필요한 일반적인 자료와 구체적인 자료를 모은 후에 감정 방법을 세가지 중의 하나로 구체화한다.  주택의 경우에는 최근에 팔린 비슷한 조건을 가진 주택의 자료들을 모아서 비교 하는 거례 사례 비교법 (Sales Comparison Approach)이 있는데, 주택의 팔린 시점이나 위치, 외적 성향과 매매 조건등을 비교 분석하여서 가격을 환산하는 방법이다.  두번째는 비용 접근법 (Cost Approach)인데, 이 방법은 대체 비용을 환산하는 방법으로 재생산 원가 (Reproduction Cost) 와 대체 비용원가 (Replacement Cost) 로 나뉜다.  셋째는 소득 접근법 (Income Approach)인데, 이를 자본 환산법 (Capitalization Method) 이라고 한다.

자세한 설명은 계속해서 다음호에….