카톡~! “부동산의 가치 측정의 방법 (5)”

부동산의 중요한 가치인 자본 환원율 (Capitalization Rate) 은 투자자나 잠재적인 바이어에게 평가 되어 지는데, 이는 부동산 자산을 보유하기 위해 투자자들이 요구하는 수익률에 해당이 된다. 부동산의 자본 환원률은 순 영업수익(NOI) 이 클수록 해당 부동산 투자 가치는 높아진다. 순 영업수익은 실질적 총 수입에서 부동산 관리 운영비를 공제 하면 나오는 금액이며, 부동산 관리 운영비에는 고정비용, 유지 비용 그리고 교체를 위한 예비비용등이 있다고 지난호에서 설명한바 있다. 이 방법으로 투자자나 구매자는 얼마 만큼의 자본의 환원이윤을 받을수 있는지에 따라 부동산의 구매 가격을 결정한다.

그럼, 보통 투자용 부동산에 매겨지는 캡(CAP), 즉 자본 환수율 (Capitalization Rate) 로 어떻게 부동산 가격이 책정 되어지는지 알아보자. 연간 순 영업수익을 캡으로 나누면 부동산의 매매가가 형성된다. 물론 캡에 따라 부동산의 가격이 책정 되어 지지만, 원하는 부동산 가격에 의해서도 캡이 조정되어 질수 있다. 만일 수익률로 계산하는 부동산 매매가의 경우, 감정사는 같은 종류의 부동산 매물에서, 일반적으로 요구되어 지는 자본 환원률을 잘 알아야 할것이다. 사용되어지는 여러 가지 방법이 있는데, 그중에 하나는 최근에 팔린 비슷한 부동산 매물의 캡을 사용하는 것이다. 이 방법을 직접 비교법 (Direct Comparison Method)이라고 한다.

하지만, 선택되어진 비교 매물에 상관 없이, 중요하게 고려할 두가지의 요소가 있는데, 그것은 투자용 부동산에 상주해 있는 테넌트의 신뢰성(Quality)과 얼마나 오랬동안 수입을 지속적으로 보존할수 있는지에 대한 내구성 (Durability) 이다. 이 요소들은 위험 인자(Risk Factor) 에 직접적인 영향을 끼친다. 위험 요소가 많을수록 캡(CAP)이 높아지고 부동산 매매 가격은 떨어지게 된다. 같은 뜻을 다른 말로 표현 한다면, 적은 위험 요소는 낮은 캡(CAP)을 형성하고 부동산의 매매가격이 높아지게 된다.

흔히들 바이어의 입장에서는 무조건 캡이 높은 부동산 매물을 선호하는 경향이 있다. 캡이 높아지면 부동산의 매매가격이 낮아지고, 투자 대비 환수율이 높아진다고 이해하기 때문이다. 하지만, 정말로 중요한 것은, 캡이 높아진 이유에 대해서 이해 해야 할것이다. 어떤 위험 요소가 있는지, 향후에 지출해야할 유지 항목이 있는지, 현재 테넌트의 리스 계약과 내구성에 관해서도 철저한 이해와 전반적인 분석이 필요하며, 미래에 대한 현재 부동산 매물의 가치도 고려해야 할것이다.