부동산을 S Corp 에 넣어선 안되는 이유
부동산,우리 동양 사람들이 좋아하는 투자 종목이죠. 우리 한인들도 예외는 아니고요. 그런데 부동산 투자를 한다 그럴 때는 기억해 둬야 할 게 한가지 있습니다. 투자 부동산을 개인 재산과 섞이지 않도록 해야 한다 바로 그겁니다.
왜 그러냐? 그건 투자한 부동산에서 어떤 법적인 문제가 생겨 가지고 책임을 져야 하는 사태가 벌어졌을 때 개인 재산을 팔아서 갚아야 하는 그런 일을 막기 위해서입니다.}
그런 일이 일어날 가능성이 얼마나 되겠느냐고 하시는 분들도 계실 지 모르겠습니다. 하지만 미국이라는 나라, 어떤 나라입니까. 소송 천국 아닙니까? 커피를 마시다가 엎지르는 바람에 화상을 입었다고 커피를 판 사람에게 송사를 걸었다는 얘기, 다들 기억하고 계시지 않습니까?
투자 부동산을 갖고 있다 그럴 땐 사람들이 어떻게 생각할까요. 돈이 많다 이렇게 생각하지 않겠습니까? 돈이 없는 사람이라면 그냥 넘어 갈 일 갖고도 돈이 많다 그러면 한 몫 잡아 보겠다 그래 가지고 소송을 걸겠다고 달려들지도 모릅니다.
그럼 어떻게 해야 할까요. 그런 가능성을 원천적으로 차단하는게 제일 좋을 겁니다. 유한책임 회사들이 부동산을 소유하게 만드는 거죠. Corporation 이나 Limited Liability Company 가 바로 그런 회사들입니다.
그런데 Corporation으로 간다면 문제가 하나 있습니다. 바로 이중과세, 동일한 소득에 대해 세금을 두번, 소득이 생겼을 때 회사가 세금을 내고 나중에 그 소득을 주주에게 배당해 줬을 때 주주가 다시 세금을 내야 한다, 바로 그겁니다.
물론 이 이중과세 문제는 Corporation을 S Corporation 으로 취급해 달라고 IRS 에 청원을 하는 방법으로 풀 수가 있습니다. Corporation이지만 세법 상으론 개인 사업자처럼 취급해 달라 그거죠.
그래서 회사는 결산을 한 다음 소득이 얼마 생겼다, 이렇게 세금보고를 합니다.
하지만 세금은 내지 않습니다. 이익금은 전부 주주들이 받은 걸로 간주해서 주주들이 자기들 개인 소득으로 보고를 하고 또 세금을 내면 되니까요. 표면적으론 문제가 하나도 없어 보입니다. 하지만 보이는게 다가 아닙니다. 이중과세는 피할 수 있지만 잘 알려지지 않은 다른 세금 문제들 때문에 골머리를 썩혀야 할 지도 모릅니다.
어떤 문제들이냐? 지금부터 말씀 드리려는 세가지가 바로 그런 문제들입니다. 외국인은 주주가 될 수 없고 또 주주의 수효도 100명을 넘어선 안된다, 이게 첫번째 문제점입니다. 물론 이건 현실적으론 큰 장애가 아닐 수도 있긴 합니다.
대부분 S Corporation 이라면 주주가 100인 이상이 되거나 외국인 투자가를 주주로 받아들일 그럴 가능성은 아주 낮으니까요. 그러나 경우에 따라선 예컨대 한국에 있는 형제들과 함께 미국에 있는 부동산을 산다 그럴 때는 걸림돌이 될 지도 모른다, 그건 가능성이 있습니다.
두번째는 S Corp 과 주주가 돈 거래를 할 때 세금문제가 발생할 가능성이 크다 그겁니다. 돈 거래는 캐쉬가 오고 간다 이런 것 뿐만은 아닙니다. 회사에 돈을 넣는다거나 또는 끄집어 내는 것도 모두 포함됩니다.
문제는 이렇게 했을 때 taxable event, 즉 과세 대상 행위로 간주되어서 세금을 내야 할 지도 모른다 그겁니다. 특히 회사 재산 중에서 값이 오른 걸 주주에게 나눠 주려고 할 때 문제가 발생할 가능성이 큽니다.
하지만 제일 큰 문제는 S Corporation 안에 있는 재산, 여기에 대해선 Step-Up Basis 혜택을 받기가 아주 어렵다는 점입니다. Step-Up Basis 가 납세자에게 얼마나 유리한 지는 여러차례 이 칼럼에서 말씀 드린바 있습니다.
하지만 다시 간단히 말씀 드리면 유산을 상속받을 때는 상속 당시의 싯가 Fair Market Value 로 받는다 그겁니다. 그동안 쌓인 Capital Gain에 대해선 양도소득세를 한푼도 내지 않을 수 있다 그런 뜻이니까 얼마나 좋습니까.
그런데 S Corporation 은 법인입니다. 주주는 세상을 떠날 수 있어도 회사는 사망할 수 가 없다 그런 뜻이죠. 그래서 회사 명의의 재산을 상속시키는 일은 생길 수도 없고 스텝업 베이시스 혜택도 당연히 받을 수 없다는 얘기가 됩니다.
LLC 는 어떨까요? LLC 는 세법 상으론 파트너쉽으로 취급되죠. 그래서 S Corporation 이 갖고 있는
이런 문제점들을 다 걸러낼 수가 있습니다. 외국인이 지분을 갖고 있다고 해서 문제가 되는 일도 없고 LLC 와 멤버들이 돈 거래를 하거나 재산을 주고 받는다 하더라도 taxable event로 간주되지 않습니다.
게다가 스텝업 혜택도 아주 쉽게 받을 수가 있습니다. 자동적으로 클레임할 수 있는건 물론 아니고
Section 754 election 이라는걸 꼭 해야 하지만 어쨌든 S Corporation 경우와 비교한다면 큰 문젯거리라고는 할 수 없습니다.
LLC 로 가면 self-employment tax 를 내야 하지 않느냐고 반박하는 사람들도 있을지 모르겠습니다.
맞습니다. LLC 는 파트너쉽으로 취급된다고 말씀 드렸죠. 그래서 엑티브한 사업소득이 생겼다
그러면 이 SE 택스를 내야 합니다.
하지만 부동산 임대사업에도 이 세금이 붙을까요? 붙지 않습니다. 부동산 임대는 Passive Activity 라고 세법에 규정되어 있기 때문입니다. 다시 말해 SE Tax 대상이 될 수가 없다는 뜻입니다.
물론 아주 어떤 특수한 경우엔 부동산을 S Corporation 앞으로 돌리는게 절세를 하는 방법일 수는 있습니다. 그런데 그건 정말 특수한 경우, 예컨대 살던 집을 S Corporation 에게 넘긴 다음 임대를 준다든지 그럴 때 뿐입니다.
하지만 그런 특수한 경우라 하더라도 과연 그렇게 하는게 좋은 건지 그건 의문입니다. 앞에서 말씀 드렸던 스텝업 베이시스 혜택을 이용할 수 없다 바로 그 이유 때문입니다. 그래서 이 문제에 대해선
나중에 기회가 있을 때 상세하게 다시 한번 짚어보도록 하겠습니다.
[출처] 부동산을 S Corp 에 넣어선 안되는 이유|작성자 시원 톡톡
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