박현철 회계사 – 리버스모기지로 노후 생활비 조달하면 만사형통?
노후생활비를 리버스모기지를 통해서 조달하면 어떨까 그런 생각을 하는 분들 계시죠. 그동안 집값이 많이 오르지 않았느냐 그래서 에퀴티도 많이 쌓여 있을 거다. 그렇다면 이 에퀴티를 인컴으로 바꾸면 어떠겠느냐 그런 생각이겠죠.
나쁘진 않은 생각입니다. 세상을 떠날 때까지 지금 살고있는 집에 계속 살 수 있다 그리고 돈은 세상을 떠나거나 이사를 하게 되면 그때 집을 팔아서 갚으면 된다니까 아주 솔깃한 제안 같아 보입니다.
하지만 만병통치약이 이 세상에 있을까요? 없다고 봐야겠죠. 리버스모기지도 마찬가지입니다. 장점들이 많다 그건 사실이지만 단점 또한 많으니까요. 그래서 이런 장단점들을 잘 짚어본 다음 결정하는게 좋을겁니다. 다른 때도 아니고 인생 말년에 섣불리 결정했다가 마음 고생이라도 하게 된다면 큰일 아니겠습니까?
리버스모기지가 뭔지 모르시는 분, 많지는 않을 겁니다. 그래도 어떤 건지 한번 정리해 보고 가는건나쁘지 않겠죠. 리버스모기지라고 부르지만 사실 홈에퀴티 전환모기지, Home Equity Conversion Mortgage, 이게 정식 이름입니다.
통상적인 모기지를 빌렸다 그러면 어떻습니까. 빌린 돈을 매달매달 갚아야 하겠죠. 하지만 리버스모기지에선 그런 페이먼트는 없습니다. 그럼 언제 갚느냐? 나중에 집을 팔았을때 아니면 집을비우게 되었을때 한꺼번에 갚으면 됩니다. 통상적인 모기지와는 반대인 셈이죠. 그래서 리버스모기지라고 부르는 겁니다.
누구나 다 리버스모기지를 받을 수 있는건 아닙니다. 최소 62살은 되었고 주택도 유닛이 4개 이상이면 안된다거나 홈에퀴티가 충분히, 보통 50% 라고 하죠, 쌓여 있고 리버스모기지 대출회사가 1차 담보권자여야 한다, 이런 조건들을 만족시켜야 합니다. 그래서 아직 모기지가 남아있다 그럴 땐 그걸 먼저 갚아야 합니다.
차이는 또 있습니다. 통상적인 모기지에선 매달 돈을 갚아 나가니까 에퀴티는 늘어나겠죠. 하지만 리버스모기지에선 빚은 늘고 에퀴티는 줄어 들게 됩니다. 무슨 뜻이냐? 나중에 갚아야 할 돈이 만만치 않을 수도 있다 그런 얘기입니다.
통상적인 모기지에선 매달 페이먼트에 원금과 이자를 함께 갚아나가지 않습니까? 하지만 리버스모기지라면 매달 페이먼트가 없기 때문에 시간이 흐른다고 해서 원금이 줄어드는 일은 생기지 않습니다. 아니 오히려 늘어날 겁니다. 론 원금에 매달 이자가 add back 될 테니까요.
그런데 이게 다가 아닙니다. 그렇게 add-back 되는 이자는 원금 플러스 이자, 여기에 다시 이자가 붙고 그래서 복리로 늘어날 겁니다. 투자를 할 때 우리한테 유리하게 작용했던 복리의 법칙이 리버스모기지를 썼을 때는 오히려 불리한 쪽으로 작용한다 그런 뜻이죠.
그래서 리버스모기지를 하기 전에 생각해 봐야 할 이슈가 하나 있습니다. 집을 가족들에게 물려 줄 생각이 있는지 아닌지 바로 그겁니다. 가족들에게 물려주고 싶다 그럴 때는 리버스모기지가 가족들에게 골치거리를 만들어 줄 수도 있기 때문입니다.
리버스모기지를 썼다 그래도 집값이 많이 올랐다면 큰 문제는 없을 겁니다. 리버스모기지 밸런스가 30만달러인데 그동안 집값이 올라서 35만 달러를 받을 수 있다 그럴 떈 30만 달러를 갚은 다음 집을 판다면 5만 달러는 챙길 수 있을 테니까요.
하지만 값이 내려갔다면 돈 한푼 챙기지 못하고 집만 넘겨줘야 할 지도 모릅니다. 그럴 리가 있겠어 하실 수도 있지만 부동산 불패 신화, 그런 건 미국에는 없습니다. 그래서 집값이 정체되거나 오히려 내려 갈 수도 있다는 가능성도 리버스모기지를 쓰기 전에 꼭 짚어 보는게 좋다는 생각입니다.
물론 집 에퀴티가 마이너스가 되었다 그래도 남은 가족들이 모자란 돈을 갚아줘야 하는 건 아닙니다. 30만 달러가 론 밸런스인데 집값은 25만 달러다 그렇다면 집 팔아서 받은 25만 달러를 건네주고 끝내면 됩니다. 단 그집에서 남은 가족들은 더 이상 살 수 없다 그건 기억하셔야 합니다.
집에 쌓인 에퀴티가 많다 그럴 때는 그럼 리버스모기지를 많이 꺼낼 수 있을까요? 반드시 그렇진 않습니다. 일반 모기지에선 LTV, Loan To Value 라는 가이드라인이 있지요.
하지만 리버스모기지에선 그런 LTV 는 없습니다. 최대 얼마까지 빌릴 수 있다 그런 식으로 되어 있을 뿐입니다. 감정가가 아무리 높게 나왔다 해도 이 액수 이상으론 빌릴 수 없다 그런 얘기죠. 금년엔 그 맥시멈이 $970,800 입니다.
그렇다고 이 맥시멈까지 다 빌릴 수 있는 것도 아닙니다. 나이가 얼마냐에 따라 빌릴 수 있는 한도가 있기 때문입니다. 62세 된 사람이라면 렌딩 리미트의 49.6% 까지만 빌릴 수 있을 뿐이고 나이가 많아진다면 예컨대 90세가 되었다 그러면 70.5% 까지 한도가 올라갈 뿐입니다.
물론 사설 융자회사를 통한 Proprietary 프로그램이라면 리미트도 더 높고 연령제한도 낮아지긴 합니다. HUD 보증을 받지 않기 때문에 자기들 나름대로 기준을 정할 수 있기 때문이지요. 그래서 회사마다 차이가 있습니다.
리버스모기지의 또 다른 단점은 비싸다는 겁니다. 대출을 받겠다 그럴 때 드는 비용이 일반 모기지 보다 더 많은게 일반적이니까요. 렌더 fee, 클로징 비용은 물론 모기지 보험료까지 내야하기 때문입니다. 다만 HUD 보증프로그램일 때는 Lender Fee는 6천달러를 넘지 못한다 그런 제한이 있긴 합니다.
리버스모기지를 썼다 그럴 때는 Property Tax 나 집 관리 문제, 이런 것들에도 신경을 써야 합니다. 만에 하나 재산세가 밀렸다거나 아니면 관리가 제대로 되고 있지않다 그럴 때는 렌더가 foreclosure 를 하곘다고 나올 가능성이 높으니까요.
리버스모기지로 받는 돈도 세금을 내야 할까요? 아닙니다. 세금 문제는 없습니다. 리버스모기지도 나중에 갚아야 하는 빚이니까요, 그래서 은퇴한 다음 소득세를 줄이는 수단으로 사용할 수 있다 그 건 틀린 말은 아닙니다.
하지만 메디케이드를 받아야겠다 그럴 때는 아마 걸림돌이 될 가능성이 높을 겁니다. 소득이 아닌건 맞지만 현금이 매달 들어온다든지 아니면 목돈을 갖고있다 그런 뜻이 되니까요. 당장은 아니지만 나중에 메디케이드를 신청할 지도 모른다 그렇다면 신중히 생각해 보는게 좋을 것 같습니다.
[출처] 리버스모기지로 노후 생활비 조달하면 만사형통?|작성자 시원 톡톡
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