박현철 회계사 – 1031 Exchange 할 때 주의 할 점들
1031 익스체인지, 가지고 있는 자산을 다른 자산과 교환했을 경우 양도소득세를 유예해 준다 그런 내용이죠. 면제가 아니라 유예라면 언젠가는 세금을 내야 한다는 얘기가 아니냐, 그렇다면 왜 1031을 하느냐 그러실 수도 있겠네요.
그 이유는 세상을 떠날 때까지 갖고 있다가 상속을 시키면 양도소득세 문제를 떨어 낼 수도 있기 때문입니다. 상속을 시켰다면 판 게 아니라서 양도소득세 대상이 되지 않으니까요.
그럼 상속 받은 사람이 팔 때 내야 하는거 아니냐 하실 지 모르겠습니다. 그건 걱정 안하셔도 됩니다. 상속받은 날 바로 판다 해도 세금은 한푼도 내지 않습니다. 상속 받는 시점의 싯가, Fair Market Value 로 받기 때문입니다. 상속 받은지 얼마 지나지 않아 판다면 본전에 팔았다는 얘기가 되니까요.
이게 가능한 건 Step-Up Basis 원칙 때문입니다. 이 원칙을 없앤다는 시도가 지난 해에 있었지만 실패로 끝났죠. 하원이 통과시킨 BBB 법안에도 포함되지 않았으니까요. 당분간은 걱정없다 해도 좋을 것 같습니다.
문제는 1031은 결국 물물교환을 해야 한다는 얘긴데 그게 가능하겠냐 그겁니다. 하지만 크게 걱정할 문제는 아닙니다. 제 3자를 개입시켜 가지고 교환을 하는 것, 그러니까 간접 교환도 1031 교환이라고 인정해 주고 있으니까요.
대신 세법에 규정된 절차와 조건을 100 프로 지켜야 합니다. 지키지 못했다면 어떻게 될까요. 교환이라고 인정받지 못하겠죠. 그러니까 1031 조를 이용해 보겠다 그러면 어떤 절차를 따라야 하는지 또 어떤 조건들을 지켜야 하는지 이걸 숙지하고 있어야 한다 그런 뜻입니다.
1031 은 Like Kind 자산 그러니까 같은 종류들끼리만 가능합니다. 그래서 2017년 까지는 동산을 다른 동산과 바꾸거나 무형자산을 다른 무형자산과 바꾸는게 다 허용됐습니다. 하지만 2018년 부터는 더 이상 인정되지 않습니다. TCJA 입법으로 1031 은 부동산 교환에만 가능하다 이렇게 바뀌었기 때문입니다.
처분하는 부동산 그리고 교환하려는 부동산은 같은 용도로 쓰던 것들이여야만 할까요? 그렇진 않습니다. 아파트를 오피스용 부동산으로 바꿔도 무방하고 심지어는 그냥 맨 땅, 이런 것하고 바꿔도 상관없습니다.
다만 부동산이라고 모두 1031이 가능한 건 아니고 반드시 비즈니스용 부동산들만 가능합니다.
그러니까 렌트를 주고 있는 주택은 1031이 가능해도 개인적 용도로 쓰는 부동산, 거주 주택은 원칙적으로 1031이 안됩니다. 그리고 미국 부동산과 한국같은 외국에 있는 부동산도 1031이 가능한지 궁금해 하는 분들도 계십니다만 그건 안됩니다. 1031은 반드시 미국 내 부동산끼리만 가능하다고 되어 있으니까요.
1031을 할 때는 45일 안에 교환 물건을 지목해야 하고 180일 이내에 교환을 끝내야 한다는 내용도 중요합니다. 기준은 소유 부동산을 매각한 시점 그러니까 에스크로가 끝난 날짜가 되겠죠. 이 날짜 기준으로 45일 이내에 어떤 걸 구입할 건지 지목한 다음 180일 이내에 매입을 끝내야 합니다.
이 날짜들을 지키지 않는다면 1031 으로 인정받지 못합니다. 그런데 어떤 걸 살거냐 이걸 45일 내에 결정한다는게 쉽지 않겠죠. 하나를 지목해 놨는데 사정이 생기는 바람에 못 사게 될 수도 있으니까요. 그래서 하나가 아니라 3개까지 지목해 놓은 다음 그 중 하나만 사도 되고 세 개 모두 사도 무방합니다.
그럼 세 개가 맥시멈일까요? 그건 아닙니다. 그 이상 지정해 놔도 됩니다. 다만 그럴 땐 지목을 한 부동산들의 값어치가 판 부동산 값어치의 2배를 넘는 경우 반드시 지목했던 물건들의 95% 만큼은 사야 한다는 규정이 있으니까 이 점에 대해선 신경을 써야 합니다.
마지막으로 기억할 점은 1031을 할 때는 Qualified Intermediary (QI) 를 끼고 해야 한다는 내용입니다. QI 는 교환 당사자 대신 부동산 매각 대금을 갖고 있다가 원하는 부동산을 사주는 일을 하는 사람이죠. 그래서
교환자는 먼저 부동산 타이틀을 QI 한테 넘긴 후 파는 것도 QI 이름으로 팝니다.
이렇게 하면 매각 대금은 소유주한테 가지 않고 QI 한테로 가겠죠. 사려고 하는 부동산 역시 QI 명의로 산 다음 갖고 있는 돈으로 값을 치룹니다. 그리고 클로징이 끝나면 QI 는 자기 명의로 되어있는 타이틀을 교환자에게 넘겨 줍니다.
좀 번거롭죠. 그런데 이렇게 해야 하는 이유는 세금은 납부할 능력이 있을 때 낸다는 미국 세법 원칙을 지키기 위해서입니다. QI 를 통해서 1031을 하게 되면 교환자 수중엔 단 하루도 돈이 들어온 적이 없게 되고 따라서 세금을 낼 능력도 없었다는 걸 인정받을 수 있게 되는 거죠.
그거나 갖고 있는 걸 판 다음 새로 사는거나 뭐가 다르냐, 판 돈을 모두 새로 사는 부동산에 썼어도 돈이 없는건 마찬가지 아니냐 이렇게 말씀하는 분들도 계실 것 같네요. 그런데 그렇지 않습니다. 그렇게 할 경우엔 세금 낼 능력이 있었음에도 불구하고 자신의 선택으로 세금을 내지 않고 대신 부동산을 샀다는 거니까요.
그러니까 여기서 말하는 능력이란 건 다 써 버렸으니까 능력이 없다는게 아니고 단 하루라도 현금을 수중에 갖고 있었으냐 아니냐 그겁니다. 그리고 그렇게 하루라도 수중에 돈이 있었다 그럴 때는 세금 낼 능력이 있었다고 보는 겁니다.
IRS 입장이 그렇다면 할 수 없다, 그런데 그 QI 를 어떻게 믿지? 그러실 수도 있겠네요. 맞습니다. 그래서 QI를 선정할 땐 평판이나 경력 이런 걸 다 살핀 다음 믿을 수 있다고 판단되는 사람을 골라야 할 겁니다.
그런데 1031 규정에는 교환 당사자와 특수한 관계에 있는 사람들 예컨대 가족이나 과거 2년 중 어떤 비즈니스 관련이 있는 사람들에겐 QI 를 맡겨선 안된다 그런 조항이 있습니다. 컨트롤을 받는다고 보기 때문이겠죠. 그래서 일을 봐줬던 변호사나 회계사들에게 맡기는 건 가능하지 않습니다.
어쨌든 잘 이용한다면 1031 이 세금 상 유리하다는 건 틀림없습니다. 그러나 지켜야 할 조건들도 많고 마땅한 물건을 기일 내에 찾는게 생각보다 어려울 수도 있으니까 철저하게 준비를 하고 접근해야 실망할 가능성을 줄일 거다 이렇게 접근하시기 바랍니다.
[출처] 1031 Exchange 할 때 주의 할 점들|작성자 시원 톡톡
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