박현철 회계사 – 임대줬던 집 다시 들어가 살아도 면세혜택 받을까
세법 121조, 살던 집을 팔아서 생긴 이익금 25만달러까지에 대해선 세금을 내지 않는다는 조항 그렇게 복잡한 건 아닙니다. 집 팔기 직전 5년 동안 2년 이상 소유하고 있었고 또 2년 이상 살았다, 이것만 만족시킨다면 누구나 혜택을 볼 수 있으니까요. 2년 거주 기간도 연속이 안되도 되니까 지키는게 별로 어렵지 않습니다.
하지만 실제 상황에선 그리 간단치 않을 수도 있습니다. 세컨드 홈 그러니까 집이 한 채가 아니라 하나 더 있다 그런 경우도 있을 거고 주택을 임대 줄 수도 있을 테니까요. 그럴 때는 면세 혜택이 어떻게 되는지 궁금한 것도 사실입니다.
세컨드 홈 케이스부터 먼저 살펴 보겠습니다. 시내에 집을 갖고 있는데 경치좋은 해변가에 다른 집이 하나 더 있다, 그리고 이 두 집에 번갈아 가면서 살았다 그럴 때는 어느 집을 주거주 주택으로 봐야 할까요.
그건 어느 집에서 더 많이 살았느냐 그걸 갖고 결정해야 할 겁니다. 주거주 주택이라면 주로 살고 있는 집을 얘기하지 않겠습니까? 시내 집에서 7개월 그리고 나머지 5개월은 해변가 집에서 살았다 그렇다면 시내에 있는 집을 주거주 주택으로 봐야겠지요.
그렇다면 거주 주택 면세 혜택은 해변가 집을 팔았을 땐 받을 수 없고 시내 집을 팔았을 때만 받을 수 있단 뜻입니다. 물론 시내 집을 팔고 나서 해변가 집으로 이사를 간 다음 거기서 2년 거주 조건을 맞췄다 그럴 때는 세금 혜택을 받을 수 있겠죠.
그러나 한가지 주의해야 할 게 있습니다. 2년 거주 조건을 맞췄다 하더라도 시내 집을 판 시점부터 2년은 지나야 다시 혜택을 받을 수 있다는게 바로 그겁니다. 121 조 혜택은 2년에 한번씩만 클레임 할 수 있다고 되어 있기 때문입니다.
반대로 2년 소유, 2년 거주, 2년에 한번, 이 조건들만 지킨다면 121조 혜택을 계속 클레임할 수 있다 그런 뜻도 됩니다. 그래서 플래닝만 잘 한다면 많은 도움을 받을 수 있을 겁니다.
두번째 케이스는 주택을 100프로 거주용으로 사용하지 않았다, 예컨대 집의 일부를 홈오피스나 사업장으로 사용했을 때 그리고 세번째는 임대를 줬던 경우가 있을 때는 어쩌냐 그거겠죠. 이럴 때도 121조 혜택을 클레임 할 수 있을까요?
있습니다. 그러나 비거주용으로 사용한 부분이나 기간은 제외해야 합니다. 그리고 depreciation, 감가상각이죠, 이 비용을 클레임했다면 이 부분만큼은 다시 인컴으로 recapture를 해야 합니다.
집을 팔아서 20만달러의 이익을 봤다 그런데 집의 10%를 홈오피스로 사용했다면 하면 이익금의 10% , 2만달러에다 홈오피스로 사용한 부분에 대해서 클레임한 depreciation 비용 예를 들어서 3천달러다 그렇다면 2만3천달러에 대해선 세금을 내야 한단 뜻입니다.
세금은 그럼 얼마나 될까요? 2만달러 이익금에 대해선 capital gain tax rate 이 적용됩니다. 이 세율은 고소득층이 아니라면 15% 가 일반적이죠. 그래서 2만달러 곱하기 15% 하면 3천달러가 될 겁니다. 그러나 depreciation recapture 부분에 대해선 맥시멈 25% 세율이 적용됩니다. 3천달러 곱하기 25% 이렇게 해서 7백50달러 세금이 더해져서 총 3천7백50 달러 세금을 내야 할 것 같습니다.
임대를 줬던 주택이라면 어떨까요. 임대를 준 기간이라면 그동안은 집 주인이 살지 않았단 뜻입니다. 그래서 그 기간 만큼은 nonqualified 기간으로 취급해서 비율에 따라 빼라 그게 원칙입니다.
그런데 nonqualified 기간이라 해도 예외로 해주겠다는 규정이 있습니다. 어떨 때가 그런 경우냐? 처음부터 임대를 준게 아니라 거주용으로 쓰다가 임대를 줬을 때는 예외로 봐주겠다는 겁니다. 중간에 어떤 사정이 생겨서 임대를 줬다 그런 경우에는 불이익을 주지 않겠다는거죠.
그러나 처음부터 임대용으로 사서 세를 줬다면 그건 다르다는게 정부 입장입니다. 121조 혜택을 받아 보겠다 그래서 거주용으로 나중에 탈바꿈 시킨 거 아니냐, 그렇다면 그건 인정해 줄 수 없다 그거겠죠. 세법을 abuse하는 건 허락하지 않겠다 아마 그런 뜻인 것 같습니다.
아무래도 예를 들어서 설명하는게 이해하는데 도움이 될 것 같군요. 그래서 케이스를 이렇게 하나 만들어 봤습니다.
· 2015년 1월 1일에 60만달러를 주고 집을 산 다음 2017년 12월 31일까지 세를 주면서
· depreciation을 5만달러 클레임했다
· 2018년 1월1일에 세든 사람을 내보내고 다시 이 집으로 들어가서 2019년 연말까지 살았다
· 그리고 나서 2020년 1월 1일에 80만달러를 받고 집을 팔았다
이런 케이스라면 이익금은 얼마나 될까요. 25만 달러로 계산될 겁니다. 판매 값 80만달러에서 본전 60만달러를 빼면 20만 달러 이익금이 생겼고 여기다 depreciation recapture 액수 5만달러를 합한 금액입니다.
집 판 날짜 기준으로 5년 기간 동안 2년 거주 2년 소유 조건을 맞췄으니까 121 조 혜택을 받는건 문제가 없습니다. 다만 얼마만큼 혜택을 받느냐 그게 문제입니다. 집을 사자 마자 임대를 줬으니까 이 경우엔 예외로 인정을 받을 수 없습니다. 얼마만큼의 이익금에 대해서 그럼 세금을 내야 할까요?
2015년부터 2019년까지 5년 갖고 있었고 임대를 줬던 nonqualified 기간은 3년이니까 이익금의 60% 그러니까 12만달러에 대해선 세금을 내야 한단 뜻입니다.
Long term 캐피탈 게인에 대한 택스를 15% 로 본다면 금액 상으로는 1만8천달러 그리고 감가상각 recapture 5만 달러 곱하기 25% 하면 1만 2500달러 이렇게 해서 이 두 금액을 더하게 되면 총 3만 500달러의 세금을 내야 할 겁니다.
집을 산 다음 처음 2년간 살고 나서 나중에 3년 임대를 줬다면 감가상각 recapture 부분 5만달러에 대한 세금 1만2천5백달러만 내고 나머지 20만달러 이익금에 대해선 세금을 한푼도 내지 않아도 되는 상황과 비교하면 엄청난 차이가 나는 셈입니다.
오늘 이 칼럼은 임대를 줬던 집에 대해선 121조 비과세 혜택을 받지 못한다는 얘기를 들었는데 그게 사실이냐고 질문을 하신 분이 계셨기 때문입니다. 그래서 확실히 설명 드리는게 좋겠다 싶어서 써 봤습니다. 도움이 됐기를 바랍니다.
[출처] 임대줬던 집 다시 들어가 살아도 면세혜택 받을까|작성자 시원 톡톡
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