콘도 임대도 세금보고 하나요

회계사의 입장에서 보면 기막힌 질문을 얼마전 받았습니다.
콘도를 구입해서 세를 놓으면  세금보고를 하지 않아도 된다는데
사실이냐고 말입니다. 그런 얘기를 도대체 누구한테서 들었냐고 물어
보니까 부동산 에이전트가 그랬다고 합니다.

 

미국 세법은 세법에서 비과세 대상이라고 지정되어 있지 않다면 어떤
경제적 이득이든 모두 과세한다는 ‘포괄주의세법을 따릅니다.
이러저러한 소득은 과세대상이라고 소득세법에 명기하는 열거주의
세법과는 정반대인 셈이지요.

 

그렇기 때문에 어떤 새로운 경제활동이 등장한다 하더라도 미국 정부가
소득세를 부과하는데 있어선 큰 어려움이 없습니다. 새 경제활동이니까
세법에 비과세라고 규정되어 있지 않을게 틀림없으니까요
.

 

물론 어떤 종류의 소득이냐에 대해선 의견이 분분할 수 있습니다. 그래서
종종
IRS는 이 문제에 대한 가이드라인을 제시합니다. 일례로 비트코인
거래 소득은 양도소득이다, 이렇게 밝힌 바 (IR-2014-36) 있습니다.

 

어쨌든 미 내국세법에는 콘도나 주택같은 부동산 임대가 비과세란 조항은
없습니다. 다만 연 14일 미만의 단기 임대일 경우엔 비과세 소득이란 조항은
있습니다
. 임대를 14일 이상 주었다면 당연히 소득세 보고를 해야
한다는 얘기입니다
.

 

부동산 에이전트의 말을 곧이 곧대로 믿고 임대 소득을 누락시켰다가 적발
된다면 어떤 일이 벌어질까요? 내야 할 세금을 내지 않았으니까 물론
그 세금을 내야 합니다
. 또 세금 연체벌금과 연체이자도 내야
할 것으로 보여집니다
.

 

경우에 따라선 ‘세금예납 (estimated tax)’ 미납부 페널티도 붙을 수 있고
또 부정확한 세금보고를 했다는 이유로 미납세액의
20% 에 상당하는
negligence penalty 까지 가산될 가능성도 있습니다.

 

물론 이런 페널티들은 납세자가 어떤 ‘납득할 만한 이유 (reasonable cause)’
제출하고
IRS가 그것을 받아 들인다면 면제받을 수 있습니다. 일률적으로
얘기하긴 힘들지만 부득의한 상황이였다든지 아니면 세무 전문가의 조언을
따랐다는 것들이 그런 이유들입니다
.

 

그렇다면 부동산 에이전트의 어드바이스에 따랐다는 것도 그 ‘납득할
만한 이유
의 하나가 될 수 있을까요? 아마 어려울 것 같습니다. CPA
EA 자격증도 갖고 있다면 몰라도 부동산 라이센스를 가졌다고 해서
세무 전문가다
, 그러기엔 무리가 있어 보이니까요.

 

관련 세법을 몰라서 그랬다는 주장도 가끔은 통하기도 합니다. 하지만
부동산 임대라면 주위에서 흔히 볼 수 있는 그런 경제행위입니다
. 그래서
과세대상이 되는 줄 몰랐다는 주장이 받아 들여질 가능성은
아주 낮을 듯 합니다
.

 

진료는 의사에게, 약은 약사에게라는 말이 있습니다. 세무문제도
마찬가지입니다
. 회계사나 세무사에게 맡기는게 제일입니다. 바람결에 
들은 이야기를 사실로 믿고 세무문제에 대처했다간 큰 낭패를 볼 수
있다는 점에 유의하시기 바랍니다
.