외국인이 미국 부동산 투자했을 때 세금 문제는…?

외국인 신분으로 미국 부동산을 구입하는 이유에는 여러가지가 있겠습니다. 본인이나 가족들이 거주하기 위해서 주택이나 콘도를 구입할 수도 있고 아니면 투자목적으로 부동산을 구입할 경우도 있을 것입니다. 그래서 미국 부동산 관련 세금문제는 먼저 어떤 목적으로 그리고 어떻게 사용하고 있는가를 살펴봐야 합니다.

거주 목적으로 구입했던 주택에서 살다가 이 주택을 파는 경우라면 세법 상 특별히 불리한 취급을 받지는 않을 것입니다. 외국인들도 내국인과 마찬가지로 미 내국세법 121조에 규정되어 있는 ‘주거주 주택 면세’ 조항을 이용할 수 있으니까요.

하지만 이 조항을 이용하려면 ‘2년 거주 및 5년 보유’라는 조건을 만족시켜야 합니다. 이 조건을 충족시켰다 하더라도 양도차액이 전액 면세되는 것은 아닙니다. 일인 당 25만달러까지만 받을 수 있습니다. 부부 공동명의 주택이라면 많게는 50만달러까지의 이익금에 대해선 면세 혜택을 받는 것이지요.

한가지 더 주의해야 할 점이 있습니다. 이 혜택은 연방세법에만 국한됩니다. 주 정부 차원의 소득세는 별개입니다.미국이라고 하면 보통 한 나라라고 생각하지만 그건 대외적으로만 그렇습니다. 대내적으로는 미합중국의50개 멤버 주가 제각기 다른 행정 및 사법체게를 이루고 있는 나라가 미국입니다.

따라서 각 주의 세법이 연방세법과 꼭 일치하는 것은 아닙니다. 그래서 부동산이 소재한 주가 나름대로의 소득세 (State Income Tax)를 부과하는 주라면 주 세무당국에 소득세를 납부해야 합니다. 참고로 미국 50개주 중 주 정부 소득세가 없는 주는 알래스카, 플로리다, 네바다, 사우스다코타, 텍사스, 워싱턴, 와이오밍 등 7개 주입니다.

투자 목적으로 나대지(Raw Land)를 구입하는 경우도 있겠지만 아무래도 임대목적으로 상업용 부동산을 구입하는게 일반적일 것 같습니다. 이런 임대소득에 대한 세금 문제는 약간 복잡합니다. 원칙적으로는 외국인의 임대활동에 대해서는 경비를 공제하지 않은 총 수입의 30% 세율이 적용됩니다. 임대는 미국 내 사업과 밀접한 관련 (effectively connected)이 없는 ‘수동적 투자소득’이라는 이유 때문입니다.

어쨌든 임대 활동에 따른 제반 경비, 예컨대 관리비, 재산세, 수선비 그리고 대출이자 등등의 경비를 공제해 주는 대신 총수입의 30%를 세금으로 내야 한다면 억울할 게 틀림없습니다. 다행히 이 문제는 임대 활동을 미국 내 사업으로 인정해 달라는 청원을 내서 푸는 방법이 있습니다. 청원이라고 해서 특별한 이전