돈 빌려서 투자해도 될까요?

빌린 돈으로 투자를 하고 또 그 투자가 성공적이었다면 100프로 내 돈으로 투자를 한 것보다 확실히 높은 수익률을 올릴 수 있습니다. 아마 그런 이유로 대출을 받아서 투자를 하는게 현명하다는 말이 나온 모양입니다. 과연 그런지 함께 짚어 보기로 하지요. 돈을 대출받아 투자를 하는 대표적 사례는 부동산 투자입니다. 전액 현금으로 부동산을 사는 경우란 돈많은 중국인들을 뺴놓고는 보기 힘든 사례입니다. 대부분 은행에서 돈을 빌려 가지고 구입합니다. 경기가 한창 좋을 때는 10% 다운으로도 살 수 있다, 뭐 그런 얘기까지 나돌았던게 기억납니다.

100만달러짜리 부동산을 10% 다운으로 구입했다면 내 주머니에서 나온 돈은 10만달러, 그리고 나머지는 은행에서 빌린 90만불이라는 얘기입니다. 그런데 이 부동산을 나중에 200만달러에 팔았다고 가정해 보면 돈을 빌려 가지고 투자했을 때 엄청난 수익이 생기는 것을 알 수 있습니다. 계산하기가 쉽도록 대출 원금은 그대로 남아 있는 것으로 가정을 하지요. 그렇다면90만달러 은행 융자를 갚고 나서도10만달러 원금으로 100만달러의 이익을 봤다는 계산이 나옵니다. 10배 장사를 한 셈입니다. 반대로 돈을 빌리지 않고 전부 내 돈으로 구입했다면 이익금은 100만달러로 똑같지만 수익률면에서는 훨씬 뒤집니다. 100만달러를 투자해서 100만달러 이익을 봤으니까 겨우 배 장사를 했다는 결론이 나옵니다.

그런데 만일 말입니다. 그 투자가 성공적이지 못했을 때는 어떻게 될까요. 비교하기가 쉽게 똑같은 숫자로 계산을 해 보십시다. 이번엔 부동산 경기가 나빠지는 바람에 시세를 알아 보니까 50만달러라고 합니다. 그러니 반토막이 난 셈입니다. 경기가 회복될 때까지 기다리는게 최선이긴 하지만 융자금 상환부담 때문에 어쩔 수 없이 팔아야 할 위기에 몰렸습니다. 50만 달러에 팔아서 은행 융자금 90만 달러를 갚으려면 어디선가 40만달러를 마련해 와야 합니다. 결국 빚을 갚고 나면 50만달러 (10만달러 원금 + 추가로 빌린 40만달러)라는 손해를 입게 되는 결과가 나옵니다. 물론 이런 상황이 되면 파산 신청을 하는 방법으로 빠져 나올 수 있겠지만 그 얘기는 이 자리에선 접어 두기로 하지요.

전부 자기 돈으로 투자를 했다면 값이 떨어졌다 해도 꼭 팔아야 할 이유가 없습니다. 시세가 떨어졌으니까 손해를 본 것 같습니다. 하지만 아직 팔지 않았기 때문에 실제로 손해를 본 것은 한 푼도 없습니다. 가슴은 물론 쓰라릴게 틀림없지만 융자금을 갚으라고 조르는 곳이 없으니까 시장이 회복할 때까지 기다릴 수 있는 여유가 있습니다. 부동산 투자를 예로 들었지만 주식 투자도 마찬가지입니다. 주식을 증권회사에 담보로 맡긴 후 돈을 빌려 가지고 주식을 구입하는 것을 ‘마진’이라고 하는데 주가가 매일 오른다면 아주 짭짤한 수익을 올릴 수 있지요. 문제는 주식 값이 떨어질 때 생깁니다.

주식을 담보로 빌려줬던 주식회사에선 우리한테는 알리지도 않고 그냥 담보로 맡아뒀던 주식을 그냥 팔아 버립니다. 자기들 손실을 줄이기 위해서 이미 계약서에 그렇게 할 수 있다는 조항을 넣어뒀을테니까요. 그러니까 아까 부동산 예를 들었던 것과 마찬가지로 그냥 앉아서 큰 손해를 입게 되고 마는 결과가 발생하고 맙니다. 남의 돈을 빌려 투자를 했을 때 가격이 계속 오른다면 큰 이익을 볼 수 있지만 반대로 값이 떨어지는 상황이라면 오히려 큰 손실을 볼 수도 있다, 그게 오늘 CPATalkTalk에서의 결론입니다. 뒷 돈 여력이 충분하고 가격 하락의 위험을 경제적으로나 심리적으로나 이겨낼 수 있다면 몰라도… 그렇지 않은 분들은 절대로 남의 돈으로 투자를 하지 않는게 좋겠다, 그렇게 부탁드립니다.