살고있는 집에 아이들 이름을 넣고 싶은데요
지금 살고있는 집에 아들 또는 딸 이름을 넣는 아이디어에 대해서 생각보다 많은 분들이 질문을 하십니다. 완전히 자녀들 앞으로 명의변경을 하고자 하는 분들도 계시고 어떤 분들은 본인들이 가지고 있는 주택 소유권 타이틀에 자녀들 이름을 추가로 넣는 방법에 대해서 관심을 가지고 있는 듯 합니다.
왜 자녀들과 공동 소유로 하려는가 질문을 하면 자녀들이 쉽게 주택을 상속받게 하기 위해서라는 답변이 대부분입니다. 하지만 이렇게 공동명의로 해놓게 되면 여러가지 예기치 않은 여러가지 법적문제 그리고 세금문제들이 발생할 수도 있습니다. 그래서 권해드리고 싶은 방법이 아니다, 이렇게 결론부터 말씀드리겠습니다.
자녀들과 주택을 공동 소유를 하게되면 “Joint Ownership”으로 타이틀이 바뀌게 됩니다. 저는 변호사가 아니기 때문에 법적인 문제들에 대해선 자세한 얘기는 해드릴 수는 없습니다. 하지만 어쨌든 이런 소유권 방식에 대해선 변호사, 특히 유산문제 전문변호사들은 장점보다는 단점들이 더 많다, 이렇게 얘기하고 있다는 점만은 지적하고 넘어가겠습니다.
세무 상으로도 이런 방법은 생각치 않은 여러가지 문제를 일으킬 가능성을 내포하고 있습니다. 제일 먼저 생각할 수 있는 부분은 증여세 문제입니다. 타이틀에 이름을 넣는 댓가로 자녀가 부모에게 돈을 지불하지는 않을테니까 말입니다. 일년에 14,000 달러까지의 증여에 대해서는 증여세 보고 의무가 없지만 증여액수가 이 금액 이상이라면 반드시 증여세 보고를 해야 합니다.
그 다음으로 생각나는 내용은 모기지 이자 공제를 어떤 방식으로 해야 하느냐의 문제입니다. 부모 아니면 자녀가 클레임을 해야 하는지 궁금해집니다. 이 자리에서 상세히 설명드릴 수는 없지만 모기지 이자 공제를 받기 위해선 몇가지 조건들을 충족시켜야 하기 때문에 짚어봐야 할 부분들이 많아집니다.
또한 거주 주택을 팔 경우 일인 당 25만달러까지의 양도소득에 대해서 면제를 받을 수 있는 조항이 세법에 있습니다. 그런데 주택이 자녀들과 공동소유로 되어 있다면 이 면제조항은 누가 사용할 수 있는 것일까요? 상황에 따라 다른 결과가 나올 수 있기 때문에 역시 충분한 검토가 필요한 문제입니다.
그리고 부모가 세상을 떠나고 주택 명의가 100% 자녀 앞으로 이전된 다음에 이 주택을 팔 경우에 뜻하지 않게 많은 양도소득세를 내야 할 가능성도 았다는 점도 걸리는 부분입니다. 현행 세법에 따르면 주택을 상속받은 경우라면 자녀는 부모가 이 주택을 구입했던 가격에 관계없이 상속받은 시점의 싯가가 자신의 원가로 인정받습니다. 이렇게 받는 혜택을 “Stepped-Up Basis”라 부르는데 이 혜택은 증여로 받은 부분에 대해서는 주어지지 않는다는 내용을 기억해야 합니다.
예를 들어 보겠습니다. 부모가 10만달러를 주고 구입한 집이 자녀가 상속받을 때는 100만달러짜리가 되어 있다고 가정해 보지요. 그렇다면 상속받은 자녀 입장에서는 이 집의 원가는 얼마가 될까요. 답은 100만달러 입니다. 따라서 상속받은 직후 이 집을 100만달러에 판다면 양도소득은zero가 되어서 소득세를 한 푼도 내지 않게 됩니다.
그러나 상속이 아니라 증여로 받았다면 원가는 부모가 원래 지불했던 10만달러로 인정됩니다. 때문에 부모님 돌아가신 후 100만달러에 집을 판다면 90만달러의 양도소득이 생기게 되고 물론 그에 따른 세금도 지불해야 한다는 결과가 나오고 맙니다.
그래서 뜻하지 않게 세금을 더 많이 납부해야 되는 결과가 나올지도 모른다는 점에서 부모가 거주하고 있는 주택의 명의를 자녀들 앞으로 일부 또는 전부를 이전하는 아이디어는 세무적인 측면에서도 추천하고 싶은 방법이 아닙니다. 앞에서 잠깐 언급했듯이 변호사들도 별로 추천하지 않기도 하고요.
물론 경우에 따라서는 공동명의로 해야 할 필요가 있울 수도 있습니다. 하지만 그렇게 했을 때 법적으로나 세무 상으로나 뜻하지 않게 어떤 비용을 치루게 될 수도 있다는 점을 유의하셔야 합니다. 그래서 무턱대고 명의변경을 하지 마시고 먼저 꼭 그렇게 해야 할 필요가 있는지, 그렇게 해서 얻고자 하는 것이 무엇인지 그 목적과 이유를 정확하게 짚어 보시기 바랍니다.
