집에 걸린 Tax Lien

미국 국세청 IRS 에 세금이 밀려 있을 경우 IRS 는 세납자가 소유하는 재산에 택스 린 (Tax Lien) 을 걸 수 있습니다. 국세청에서 세납자 소유의 집에 린을 걸게 되면 집을 팔고 사는 과정에서 많은 어려움이 있을 수 있고 Foreclosure 즉 집을 차압 당할 수 있습니다.

보통 집을 소유하는 사람은 은행에 모기지가 있습니다. 요새 같은 경우 많은 분들이 집 값보다 모기지 금액이 더 많은 깡통 주택인 가지고 있는 경우가 많습니다. 모기지도 많은데 집에 택스 린까지 걸려있을 경우, 그래서 집이 차압이 된다면 모기지 은행과 국세청 중 누가 먼저 집값을 가져가게 될까요?

보통 부동산에 걸쳐 있는 채무는 채무의 우선권이 정해지게 됩니다. 모기지는 보통 집을 구매할때 발생하는 채무이기 때문에 우선권이 1 위가 됩니다. 모기지 이외에 홈 에퀴티나 라인 오브 크레딧을 꺼내어 썼을 경우 국세청에서 린을 건 시기에 따라 그 우선권이 결정되게 됩니다. 예를 들어 일차 모기지를 2007 년에 받고 2008 년에 홈에퀴티를 꺼내 썼는데 2010 년에 밀린 세금 때문에 국세청에서 택스 린이 걸렸다면 국세청 택스 린을 우선권 3 위가 되는 것입니다.

이 우선권의 순서는 매우 중요합니다. 우선권 3 위라도 채무자가 돈을 제때 갚지 않았을 경우 foreclose 를 할수 있습니다. 하지만 foreclose 를 했을 경우 우선권 1 위와 2위의 채무를 먼저 갚아야 3위의 차례가 될 수 있습니다.

하지만 모기지은행이 우선권 1 위라고 해서 마음대로 아무때나 foreclose 를 할 수 있는 것은 아닙니다. 집을 foreclose 할 경우 그 집에 택스 린이 걸려 있으면 일단 국세청에 연락을 해서 foreclose 하는 여부를 알려야 합니다. 그러면 국세청은 foreclose 후 그 집을 사올 수 있습니다.

집에 택스 린이 걸려 있는데 파산 신청을 할 경우는 어떻게 될까요? 파산 신청을 해서 집을 포기할 경우 걸려있는 택스 린도 없어지게 되지만 그것은 택스 린이 없어지는 것이지 밀린 세금 자체가 없어지는 것은 아닙니다. 밀린 세금은 파산법에서 허용되는 세금일 경우 탕감받게 되고 탕감이 안되는 종류의 세금일 경우 파산 후에도 갚아야 합니다.

파산을 해서 집을 간직 할 경우는 집에 가지고 있는 에퀴티 만큼만 택스 린이 남게 됩니다. 예를 들어 택스 린이 $100,000 인데 집에 있는 에퀴티가 $10,000 밖에 안될 경우 파산 후에는 택스 린이 $10,000 으로 줄어들게 됩니다.