박현철회계사 – IRA 이용해서 부동산 투자도 가능할까
부동산도 IRA에 넣을 수 있는지 많은 분들이 궁금해 하십니다. 결론부터 말씀 드린다면 가능합니다. 하지만 IRA 관리 회사를 찾아가서 부동산을 넣을 테니까 받아달라, 이렇게 요구를 하진 마시기 바랍니다. 그 이유는 지금부터 설명을 드리겠습니다.
IRA는 세금혜택이 있는 은퇴계좌죠. 납세자들이 은퇴자금을 모을 수 있도록 정부가 택스 인센티브를 준 그런 계좌입니다. 그래서 IRA에 뭘 넣느냐 이건 전적으로 계좌 오너, 그러니까 납세자의 몫입니다.
그런데 IRA계좌를 유지하려면 custodian 의 도움이 필요합니다. 계좌 오너가 선택한 투자상품들을 관리하고 또 IRS에서 지키라고 하는 여러가지 사항들이 제대로 지켜지고 있는가, 이런 것들을 살펴봐 주는 역할을 하고 있으니까요.
그래서 대부분의 custodian 회사들은 시장에서 거래되고 있는 CD나 주식 또는 채권, 뮤츄얼펀드, ETF 이런 것들만 관리를 해 줄 뿐이지 alternative investment 라고 하는 대체투자 자산은 취급하지 않습니다. 그래서 대체 투자자산에 투자하고 싶다면 이걸 허락하는 custodian부터 찾아야 합니다.
대체 투자자산? 그게 뭐냐 그러 실 분들도 계실 것 같네요. 공개된 시장에서 쉽게 거래되는 전통적 투자들을 제외한 나머지는 모두 대체투자 상품이다, 그렇게 이해하시면 아마 무리가 없을 겁니다.
그러니까 미술품이나 골동품 아니면 귀금속은 물론 사모펀드, 헤지펀드, 생명보험, 아직 기업공개를 하지 않은 프라이빗 캄페니 주식, 오일이나 원목, 철광석같은 원자재, 곡물, 육류같은 농산품 그리고 부동산 또한 모두 대체자산들로 간주됩니다.
그런데 IRA를 통해서 이런 대체자산에 투자하는 경우에는 custodian들로부터 어떤 자문을 빋을 수 있지 않을까 기대하면 안됩니다. 그 사람들이 해주는 일은 IRA 계좌가 법적으로 문제가 없도록 살펴 볼 뿐이지 투자와 관련된 어떤 조언도 해주지 않으니까요.
그래서 대체 투자자산에 투자하는 IRA는 self-directed IRA 라고 부릅니다. 말 그대로 IRA 오너가 스스로 알아서 예컨대 부동산을 고르는 일, 투자해도 좋은지 살펴 보는 일, 테넌트를 들이고 건물을 관리하는 일 등등을 모두 해야 합니다.
그건 부동산 투자를 할 때는 다 해야 하는 일이니까 문제 없다, 부동산을 IRA에 넣겠다 그렇게 마음먹기 전에 지금부터 말씀 드리는 몇가지 이슈들에 대해서 먼저 생각해 보시기 바랍니다.
첫번째로 짚어봐야 할 것은 IRA 돈으로 부동산을 사는게 현실적으로 가능할까 그 내용입입니다. IRA는 일년에 6천달러까지만 넣을 수 있을 뿐인데 그 돈 가지고 부동산을 산다는건 아마 백프로 불가능할 겁니다. 물론 그동안 IRA에 꾸준히 돈을 넣었기 때문에 계좌 내에 꽤 돈이 쌓였다, 그렇다면 가능할 수도 있겠죠.
두번째는 융자 문제입니다. 백프로 자기 돈을 갖고 부동산을 사는 사람은 얼마나 될까요. 아주 드물 겁니다. 다운페이는 가능한 한 적게 하고 사는게 일반적이지요. 그래서 IRA 돈으로 부동산을 살 때도 대출 받는게 좋다, 그렇게 생각하는 분들이 계실 것 같습니다. 하지만 그런 경우 문제가 생길 가능성이 많습니다.
IRA 돈으로 부동산을 산다면 부동산 오너는IRA가 됩니다. 그래서 은행에서 대출을 잘 안 해주려고 할 겁니다. 빌려 주겠다 해도 십중팔구 퍼스널 개런티를 해라, 이렇게 나올 가능성이 높습니다. 만에 하나 포클로저를 하게 될 경우 부동산 판 돈으로 융자금을 다 갚을 수 없을 땐 개인적으로 갚겠단 약속을 하라는 거죠.
그런데 그런 약속을 하게 되면 문제가 됩니다. 융자 받을 땐 다들 하는 건데 그게 왜 문제가 되느냐? 그건 Prohibited Transaction Regulations(PTR), self-dealing 을 금지하는 규정에 걸리기 때문입니다.IRA 에서 돈을 빌리는 것, 자기 프로퍼티를 IRA에 파는 것, IRA를 담보로 융자 받는 것, IRA 돈으로 산 부동산을 개인적 용도로 쓰는 것 등등은 모두 PTR로 간주됩니다.
PTR이라고 판정이 난다면 그 해 1월1일 자로 소급해서 IRA가 소멸된 것으로 처리가 됩니다. 당연히 IRA 돈도 다 꺼냈다, 이렇게 간주가 되겠죠. 그렇다면 꺼냈다고 간주된 액수만큼은 소득으로 잡아서 세금을 내야 하고 경우에 따라선 페널티까지 내야 할 지 모릅니다.
경우에 따라선 퍼스널 개런티 없이도 론을 주겠다는 은행이 있을 수도 있습니다. 그래도 문제입니다. 그런 식으로 론을 받으면 IRS 는 IRA 가 은행에서 론을 받아서 부동산 사업을 했다, 그건 노후자금을 모은다는 IRA 의 본래 목적과는 아무 관계가 없으니 관련 소득에 대해선 세금을 내라, 이렇게 나올 가능성이 높으니까요.
어떻게 그럴 수 있느냐 하실 지 모르겠지만 그게 바로 Unrelated Business Taxable Income, UBTI 이슈입니다. 이 UBTI 소득에 대해선 최고세율 37%가 적용되니까 만만히 보고 넘길 문제가 아닙니다.
그래서 IRA로 부동산을 살 때는 올 캐쉬로 사야 문제가 없습니다. 하지만 그렇게 한다면 투자 효과는 어떨까요. 남의 돈을 이용해 돈을 벌 수 있다는 부동산 투자의 지렛대 효과, 이걸 전혀 기대할 수 없을 테니 아무래도 재마가 반감되고 말 것 같기도 하네요.
신경 써야 할 문제가 하나 더 있습니다. 바로 캐쉬플로우 문제입니다. IRA 돈으로 맨 땅을 사는 경우도 있겠지만 임대를 줄 목적으로 사는 케이스가 아무래도 많겠죠. 그런데 부동산 투자를 해보신 분들은 다들 잘 알고 계시겠지만 부동산을 관리하고 유지하는데 적지 않은 비용이 듭니다. 개보수 비용부터 보험료, 재산세 홈오너 어소시에이션 회비 등등 해서 말입니다.
임대가 다 나갔다면 문제가 없겠지만 임대를 다 못 줬거나 갑자기 공실이라도 생긴다면 어떨까요. 개인 주머니를 털어서 메꿔야 할 지도 모릅니다. 그런데 그렇게 한다면 역시 PTR 규정 위반이란 문제에 걸리고 맙니다.그래서 캐쉬플로우 문제로 시달리지 않겠다면 적어도 기금의 5-10퍼센트는 리저브로 남겨 놓고 만약의 경우에 대비해야 할 겁니다.
IRA 부동산에 들어간 비용은 택스 공제를 받지 못한다, 이 내용도 알아 두셔야 할 것 같네요. 소득이 생겼다고 해서 IRA가 택스를 내는건 아니니까 그런 소득을 만들기 위해 쓴 비용 또한 공제를 받을 수 없다는 건 상식일 겁니다.
결론은 IRA에 부동산을 넣는건 얼마든지 가능하다, 하지만 여러가지 문제점들이 있으니까 충분히 검토해 보고 나서 하는게 좋겠다, 이렇게 정리할 수 있을 것 같습니다.
[출처] IRA 이용해서 부동산 투자도 가능할까|작성자 시원 톡톡
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