법률상식 생활상식 – Q. 코로나 바이러스 사태로 비즈니스를 운영하지 못하고 있습니다. 당장 매출과 소득이 끊어진 상태인데 곧 다가올 비즈니스 렌트 페이먼트가 큰 걱정입니다. 어떻게 하면 좋을까요?

하루하루 바쁜 이민 생활중에 벌어지는 크고 작은 일들로 인해 정확한 법률 정보의 필요를 느끼는 경우가 많습니다. 하지만 변호사 사무실의 문턱은 어쩐지 높아 보이고, 또 누구에게 어떻게 도움을 청해야 할지 모르는 경우가 적지 않습니다. 시애틀 한인사회의 대표 미디어인 교차로는 이같은 독자들의 궁금증을 풀어드리기 위해 시애틀 지역에서 활발히 활동하고 있는 대니얼 윤 변호사의 <법률상식 생활상식>을 연재합니다. 윤 변호사는 비즈니스, 상법, 계약, 세금, 상속, 자산관리 등 한인들의 생활에 밀접한 분야의 전문 변호사입니다. 최근 신종 코로나 바이러스 사태로 많은 한인들이 어려움을 겪고 있는 가운데, 칼럼은 이번 사태에 의해 야기되는 많은 법률적 문제를 우선 다루고자 합니다.  

Q. 코로나 바이러스 사태로 비즈니스를 운영하지 못하고 있습니다. 당장 매출과 소득이 끊어진 상태인데 곧 다가올 비즈니스 렌트 페이먼트가 큰 걱정입니다. 어떻게 하면 좋을까요?

A. 최근 굉장히 많은 비즈니스 오너들로부터 이 같은 질문을 받습니다. 당장 렌트를 내지 못할 경우 발생할 파장을 걱정하여 밤잠을 이루지 못하는 분들이 많습니다. 개인파산 (bankruptcy)를 해야 하겠다고 결론을 내리고 파산 절차를 질문하는 분들도 적지 않습니다.

잘 아시다시피 비즈니스 세입자 (tenant)의 렌트 페이먼트에 대해 규정하고 있는 서류는 비즈니스를 처음 임대할 때 건물주(landlord)와 함께 작성한 리스 계약서 (lease agreement)입니다. 비즈니스에 타격을 입어 문제가 생겼을 때 가장 걱정이 되는 페이먼트는 매달 발생하는 기본 렌트 (base rent)와 공동구역 유지비용 및 세금(CAM 또는 triple Net)에 대한 것인데 이 모든 것이 리스 계약서에 명시되어 있습니다.

많은 분들이 리스 계약서는 거의 다 비슷할 것으로 생각하지만 그렇지 않습니다. 세부조항을 들여다보면 건물주 및 세입자의 권리와 의무, 렌트 페이먼트 및 체납시 (in default) 처리방법, CAM 또는 triple Net 등 규정에 있어 각 리스 계약서마다 적지 않은 차이가 있습니다. 어떤 경우는 세입자가 자신의 사업체 (corporation 또는 LLC 등) 뿐 아니라 개인 자격으로 렌트 페이먼트 보증 (guaranty)을 한 경우도 있습니다. 따라서 리스 계약서를 자세히 살펴보고 렌트를 내지 못할 경우 어떻게 되는지, 혹시 렌트에서 빠져나갈 여지는 없는지를 알아보는 것이 중요합니다.

리스 페이먼트에 어려움을 겪고 있을 때 가장 우선 해야 할 일은 건물주와 대화하는 것입니다. 현재의 어려움을 정확하게 설명하고 세입자로서 최선을 다해 문제 해결을 위해 노력할 것이니 혹시 렌트를 일정기간 동안 낮춰 주거나 유예시켜 줄 수 있는지를 묻는 것이 중요합니다. 이런 대화는 단순한 전화통화가 아니라 보다 공식적인 편지, 이메일 등 문서 (written)를 통하는 것이 좋습니다. 특히 세입자 당사자보다는 변호사를 통하는 것이 훨씬 효과적입니다. 필자의 경험으로는 세입자가 직접 접촉했을 때 말이 잘 안 통하던 건물주가 변호사를 통해 편지를 받았을 경우에 훨씬 진지하게 대화에 임하는 경우가 많았습니다.

건물주가 대화에 임하는 가장 큰 이유는 세입자 못지않게 건물주도 세입자 비즈니스가 번창하고 성공하기를 바라기 때문입니다. 건물주는 매달 렌트가 꼬박꼬박 잘 들어오는 것이 가장 바라는 것일텐데 당장 세입자가 페이먼트를 못한다고 포기하거나 나가버리는 경우에 새로 세입자를 구하는 등 추가의 부담이 생기는 것을 좋아할 리 없습니다.

건물주와 대화를 시작한 경우 중요한 것은 얼마의 기간동안 렌트를 감액 또는 유예 받고, 그 이후에 렌트를 어떻게 재개할 것이며, 감액 또는 유예된 금액에 대해서 어떻게 처리할 것인지에 대해 구체적인 협상을 진행하는 것입니다. 렌트를 줄여준 부분에 대해 탕감 받는 것인지, 아니면 상황이 나아진 후에 분납을 해야할 것인지, 그 경우 이자는 어떻게 적용할 것인지 등 세세한 부분에 대한 대화가 중요합니다. 이 부분에 대해서도 역시 변호사를 통하는 것이 도움이 될 것입니다.

렌트를 내기 어려울 경우 가장 주의해야 하는 것은 건물주로부터 체납 (default) 통보를 받는 것입니다. 대부분의 체납 통보는 현재 페이먼트가 이뤄지지 않았으므로 추가의 법적인 조치를 취하겠다는 내용으로 전달됩니다. 따라서 이런 통보를 받기 이전에 대화를 시작해야 합니다.

건물주와 대화가 구체화되고 어느 정도 합의를 보았다면 이를 문서로 만드는 것이 매우 중요합니다. 구두의 합의는 언제든 뒤집히기 쉽습니다. 따라서 합의 내용을 문서로 만들고 기존 리스에 덧붙이는 리스 수정 계약 (amendment)으로 만들어 건물주와 세입자가 서명해야 합의가 비로소 보다 강한 계약의 성격을 갖게 될 것입니다.

대니얼 윤 변호사 :  (425) 628-0811 / daniel@theyoonlaw.com