17) Passive Activity Loss: 부동산 임대 손실

등록일 11.19.2010 @10:58 am

요즈음은 부동산 시장이 바닥에 있지만 3-4년전 부동산 시장이 뜨거울때 많은 분들이 본인이 거주하는 주택외에 추가로 집을 구입하여 임대를 준 분들이 많았었다. 그 주택가격이 폭락한후 현재도 임대주택을 처분하지 못하여 힘드신 분들이 많다. 주택 임대를 해본신 분들은 아시겠지만 주택 임대로 소득을 올리는 경우는 드물다. 왜냐하면 주택모기지 재산세등등의 페이먼트가 임대료 소득보다 거의 대부분 높기 때문이다. 임대주택을 구입하시는 분들의 Motive 는 대부분 주택가치의 증가인데, 그러다보니 주택 임대를 하시는 분들을 보면 대부분 임대 적자가 있게된다.

임대 적자에 대한 택스공제에 대해 잘못이해하고 계신분들이 무척 많은것 같다. 어느 부동산 Sales Agent 하시는 분은 고객에게 임대 주택을 구입하여 거기에서 나오는 임대 비지니스 적자액을 세금 공제하여 헤택을 보라고 권유하여 집을 사도록 해는데 집을 사신분이 나중에 택스 보고시 알아보니 임대 적자금액이 공제가 않되어 Agent 을 원망했다는 얘기를 들었다.

왜 그런 상황이 발생 했을까? 부동산 임대 행위는 Passive Activity (수동적 사업 행위) 라고 칭한다. Passive Business Activity 는 투자는 하였으되 본인이 직접 사업에 참여 하지 않은 Activity 를 지칭하는데, 예를들면, 파트너쉽에 투자하고 사업에는 참여하지 않을 경우에 Passive Activity 에 해당 된다. 특별히 임대 사업의 경우는 본인이 직접 임대 사업 운영에 참여한 경우라도 Passive Activity 에 해당된다. 다만, 부동산 전문 업자 (Real Estate Professional) 가 본인 소유의 임대 사업을 직접할 경우에는 Passive Activity 로 간주 되지 않는다.

임대등의 Passive Activity 에서 발생한 수익 혹은 손실은 “Passive Activity Income” 혹은 “Passive Activity Loss” 라고 하여 수익 혹은 손실의 성격상 특별한 세제상의 규정을 적용 받게 됩니다. 일반적으로 임대자에게 불리한 규정인데, 임대 사업 손실은 임대 수익등과 같은 Passive Activity Income 에만 상쇄 되고 일반 소득에는 상쇄가 않된다. 다만 적극적으로 부동산 임대 사업에 참여할 경우 $25,000 까지 일반 소득에 상쇄하여 공제 할수 있는 임대자에 대한 예외 구정이 있다. 이 $25,000 까지 공제 하는 예외 조항도 년 조정소득 (AGI) 이 $100,000 이 초과 할 경우 초과액의 50% 까지 삭감되는 규정이 있으며 조정소득이 $150,000 이 넘으면 전혀 공제 혜택이 없다.

예를들면, 임대 부동산에서 2010년 손실이 $40,000 이라면 $25,000 까지는 귀하의 다른 소득에 상쇄하여 2010년 세금 보고서에 손실 공제를 받게 되나, 나머지 $15,000은 향후에 임대 소득이 생길때까지 다음해로 이월되게 됩니다. 다음해에 임대 소득이 $15,000 혹은 이상이 될 경우 2010년에 이월한 전체 금액을 공제 받으시나, 그렇지 않을 경우 소득이 있을때까지 무한정 이월 되게 됩니다. 매년 임대소득이 충분치 않아 이월된 금액을 다 공제에 사용하지 못하고 계속 다음해로 이월해 오는 경우에는 해당 임대 부동산을 처분하는 마지막 해에 그동안 공제 받지 못하여 누적된 금액을 일반 소득에 상쇄하여 일시에 전부 공제 받을수 있습니다.

임대 주택이 Low-Income Housing Credit 에 해당되며 1989 이후 구입한 임대 부동산일 경우에는 상기에 설명한 AGI 제한이 없이 $25,000 이 공제될수 있다.

자기 부동산 건물을 가지고 비지니스를 하시는 분들중에 일부 남는 공간을 임대를 주고 거기에서 나오는 임대 수익이나 임대 손실을 본인의 다른 비지니스 인컴과 합하여 택스 보고를 하면은 않되는 이유를 이제 이해 하셨으리라 생각된다. 예를 들면, 개스 스테이션 건물을 소유하고 그로서리와 개솔린 소매업을 하시는 분이 Property 한편에 있는 Espresso Shop 를 임대주어 다른 사람이 운영하고 있다면 그곳에서 나오는 수입/적자 (Income/loss) 는 그로서리나 개솔린 부분과 구분하여 세금보고서상에 Schedule-E (개인인 경우) 혹은 Form 8825 (법인인 경우) 를 사용하여 따로 보고하여야 한다.

세탁소, 테리야키식당, 그리서리 마켓등을 운영하시는 분들중에 타인에게 비지니스를 임대해 주고 임차인으로부터 매달 얼마씩 고정 수입금을 받는 분들도 임대행위에 해당 될수 있으므로 상기 양식을 사용하여 수입과 비용을 보고하여야 한다. 그리고 개인 명의로 비지니스를 하시는 분들은 부동산 임대 비지니스에서온 수입은 Self-Employment Tax (15.3%) 을 내지 않아도 되므로 SE Tax 를 내야되는 일반 수입과 분리하는것이 유리할 때가 있다.

이상 부동산 임대 비지니스 수익과 손실의 성격과 공제가능성을 살펴 보았는데, 임대 부동산을 구입할 경우는 회계사와 협의하여 본인의 다른 소득이 있는지, 년간 소득은 어느졍도 되는지, 임대 부동산에서 적자가 나게될지를 검토해 보고 투자 결정을 하는것이 현명하다고 생각된다.

칼럼제공 (스티븐 리 공인회계사 : 425-775-9200)