지역권(Easement)와 불법 점유(Adverse Possession)

근래 한국 TV 방송을 본적이 있는데, 내용인 즉은 남의 땅에, 자신의 집에 들어 가는 길이 오랫동안 있었고, 어느날 땅 주인이 말도 없이 담을 쌓고 철문을 설치한 이후, 아무도 그 길을 사용 할수 없어서, 갈등이 심화된 농촌 마을의 이야기 였다. 이 내용은 지역권(Easement) 분쟁의 전형적인 예로 볼수 있다. 미국에서는 이런 경우, 집과 땅을 구매 할때 타이틀 회사에서 발행하는 타이틀 리포트(Title Report)에 정확히 명시 되어 있음으로 (자신이 소유할 집에 지역권이 있는지 확실하게 알수 있음으로) 이런 갈등을 미리 방지 할수 있다.

지역권, 즉 이즈먼트는 법적인 소유권을 갖지 않은 상태에서 남의 부동산을 사용 할수 있는 권리이다. 우리가 흔히 접할수 있는 이즈먼트는 유틸러티 회사에서 가스관이나 전기선 또는 수도관등을 설치할 경우, 그와 관련된 업무를 위해, 일반 부동산 소유주의 땅을 사용하는 것등이 있다.

유탈러티 이즈먼트나 이웃이 사용하는 권리등은 문서에 작성되어 있으며, 집을 매매 한다고 해도 그 권리가 그대로 전해짐으로, 집을 구매하는 사람이 남의 땅을 사용하는 것에 대한 걱정을 할 필요는 없다. 관행으로 만들어진 이즈먼트라면, 꼭 필요한 목적에 따라 공개적으로 연속해서 사용해야 성립되며, 만일 사용 해야하는 특정 목적이 사라지게 되면, 이즈먼트는 소멸된다.

예를 들어, 옆집의 뒷마당을 통해야만 자신의 주택에 들어 갈수 있었는데, 자신의 주택 앞에 대로가 생겨서 더이상 이웃의 땅을 쓸 필요가 없게 된다던가, 아니면, 옆의 땅도 자신이 구매 하는 경우에는, 더이상 남의 땅이 아닌 자신의 소유가 됨으로 먼저 사용하던 이즈먼트가 소멸 된다. 하지만, 관행으로 쓰여졌던 땅 주인이 반대 의사를 표명하지 않고, 땅의 사용을 허락하지 않은 상태에서, 이웃이 무단으로 사용하고 있다면, 자신의 땅의 사용에 대한 의사 표시를 반드시 해야 한다.

왜냐하면, 부동산 법에서는 남의 땅이라도 10년 동안 꾸준하게 사용하고, 남들이 다 알고 있는 상황에서 땅주인이 반대 의사를 표명하지 않고 꾸준하게 허락 되어져 왔다면, 그 땅을 사용했던 사람이 원래의 땅 주인보다, 더 생산적으로 활용한다는 이유로, 불법 점유 (Adverse Possession)를 요구 할수도 있기 때문이다. 물론, 이런 필요 조건을 채우려면, 법적인 여러 가지 충족 조건이 다 채워져야 한다. 간혹, 이웃이 펜스 라인 (Fence Line)을 조금이라도 침범 하면, 감정적으로도 민감해 지는 것은 이런 법적인 이유가 있기 때문이다.