Easement (통행권)
Q: 투자용 부동산을 인수하는 과정에서 인접한 부동산 소유권자가 저희 부동산에 easement을 등기해 둔 것을 확인했습니다. 혹시 저의 부동산 소유권에 제한이 있게 되는 것은 아닌지 어떻게 취소할 수 있는지가 궁금합니다.
A: Easement는 타인의 부동산을 특정한 목적을 위해서 사용할 수 있는 일종의 통행권이며 소유권은 아닙니다. Easement는 부동산 소유권자와 사용자가 서면으로 동의를 하고 해당 동의서를 등기하는 express grant 또는 부동산 소유권자의 제제를 받지 않고 부동산 소유권자의 묵인하에 10년 동안 사용해서 사용권이 인정되는 easement by implication등 두가지 방법으로 설정될 수 있습니다. 이 경우 통행권이 있어야 부동산을 적절히 사용할 수 있고 (예를 들어 인접한 도로에 연결되지 않은 맹지를 소유한 경우), 명확히 통행로로 사용하고 있었음을 증명해야 합니다. 통행권이 설정되는 가장 흔한 경우는 도로를 사용하기 위해서 어쩔수 없이 이웃의 땅 일부를 가로질러 나가야 하는 경우, 전기 수도 등의 공공 시설 설치 및 유지를 위해 피치 못하게 시설물 일부나 작업자나 차량 등이 본인의 토지를 이용하는 경우 등입니다.
통행권은 다음과 같은 경우에 취소될 수 있습니다. 통행권을 부동산 원 주인에게 양도하는 서면 동의서를 작성하고 해당 동의서를 등기하는 경우; 이웃한 부동산을 동시에 인수하는 경우; 서면에 명시된 특수 목적으로 사용을 하지 않고 다른 용도로 사용하는 경우; 통행권 소지자가 사용을 하지 않겠다는 의사 표시를 하는 경우; 단순히 사용을 안 하는 것만으로는 충분하지 않고 담을 쌓거나 더 이상 사용하지 않겠다는 의사 표시를 행동 또는 서면으로 하는 경우가 해당됩니다.
주의하실 점은easement는 단순 통행권이며, easement를 부여받은 사람은 해당 부동산의 목재, 농산물 등에 대한 소유권을 주장할 수 없습니다. 타인의 부동산을 사용한다는 유사한 개념으로 license (허가)가 있습니다. 통행권과 허가의 차이점은 통행권은 서면이나 행동 또는 법조항에 의해 설정이 되지만 허가는 토지 소유권자의 구두 승락으로도 설정될 수가 있고 단순 통행권 외에도 사냥, 수렵, 농사 등의 경제 활동을 포함 할 수도 있습니다. 허가는 통행권에 비해서 쉽게 설정되는 만큼 쉽게 해지될 수도 있습니다. 또한 통행권은 부동산 소유권자가 바뀌더라도 계속 승계될 수 있지만 허가의 경우는 다음 소유권자에게 이양되지 않습니다.
위에서 언급한바와 같이 통행권은 사용 목적이 명확해야 합니다. 등기되어 있는 easement서류를 확인하시면 어떠한 용도의 통행권인지 명시되어 있으니 다른 용도로 사용하고 있다고 의심이 들거나 통행권의 과도한 사용으로 피해를 당하고 계신 경우에는 해당 통행권 서류를 제차 확인하실 것을 권해 드립니다.
위의 내용은 워싱턴주에서 일반적으로 적용되는 내용들입니다. 구체적인 세금 문제는 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 Escrow Closing 과정에서 위의 기본 사항을 확인하셔서 불이익을 방지하시기 바랍니다.
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