박현철회계사 – 모기지 빨리 갚기 전 생각해 볼 점들
“저희가 31만불 짜리 집을 사게 되었습니다. 25% 다운하고 30년 상환입니다.목돈이 생기면 원금을 갚아서 빨리 페이먼트를 끝내는 것이 나은지 조언 부탁드립니다.”
이렇게 질문하신 분이 계십니다. 그런데 사실 모기지를 빨리 갚는게 좋으냐 또는 Biweekly 그러니까 2주일에 한번씩 페이하는 걸로 바꾸면 어떻겠냐 하는 질문들이 아주 많습니다. 그만큼 관심이 많은 분야다, 그런 뜻이겠지요.
이렇게 하려는 이유는 무엇보다도 이자 비용을 줄일 수 있다는 점 때문일 겁니다. 모기지 상환기간을 줄일 수 있다는 얘기는 은행 좋은 일을 하는 대신 자신을 위해서 집 에퀴티를 빨리 쌓을 수 있다는 뜻이니까요. 돈이 필요하다면 집을 팔아서 마련할 수도 있고 아니면 에퀴티를 담보로 잡고 융자를 받아 쓸 수도 있습니다.
결국 이자를 얼마나 절약하느냐가 관건입니다. 하지만 얼마나 줄어 들지는 현재 이자율이 얼마냐 그리고 얼마만큼을 언제 갚느냐에 따라 달라지겠죠. 아무래도 예를 들어 살펴 보는게 좋을 것 같습니다. 다행히 인터넷을 찾아보면 이런 계산을 쉽게 보여주는 사이트들이 아주 많습니다.
그 중에서도 모기지초이스란 오스트레일리아 회사의 사이트가 아주 쉽게 일목요연하게 결과를 보여 주고 있습니다. 그래서 이 사이트를 통해서 이자를 얼마나 절약할 수 있는지 그리고 융자기간은 얼마나 줄어드는지 한번 살펴 보겠습니다. 사이트 주소는 https://bit.ly/3eerBcm 입니다.
질문하신 분은 31만달러짜리 집을 금년 1월 초에 25% 다운하고 샀으니까 융자받은 액수는 $232,500 이 될 겁니다. 이자율은 15년 짜리 융자냐 30년 짜리냐 그리고 크레딧 스코어 또는 융자 목적, 이런 것들에 따라 달라지긴 하지만 편의상 연 3.08% 이렇게 가정하겠습니다.
이렇게 놓고 계산을 하면 월 페이먼트는 $990, 그리고 30년간 페이먼트를 한 총 금액은 $356,504이 됩니다. 여기서 원금 $232,500을 제하면 이자를 얼마나 내는지 알 수가 있겠죠. 이자로 지불해야 할 금액은 $124,004로 나옵니다.
그런데 5년 후에 $50,000을 갚는다고 하면 어떻게 될까요. 상환기간은 8개월 그리고 이자는 총 $45,250을 절약할 수 있다는 결과가 나옵니다.
바이위클리로 페이먼트를 한다면 어떻게 될까요. 이자 세이빙은 $17,000 그리고 기간은 3년 7개월 줄어든다고 계산이 나오네요.
바이위클리로 페이한다는 건 일년에 26번 페이를 한다는 거니까 사실 일년에 한번 더 페이먼트를 한다는 것과 똑같습니다. 그러니까 바이위클리 프로그램으로 묶이는 대신 그냥 자유롭게 일년에 한번 페이먼트를 하는 것도 괜찮아 보입니다.
은퇴를 앞두고 있거나 아니면 이미 은퇴를 한 사람이라면 매월 집값을 내야 한다는 것 자체가 부담이 될 수도 있습니다. 하지만 모기지를 빨리 갚아 버릴 수 있다면 그런 부담에서 벗어날 수 있을 테니까 한결 마음이 편해지겠지요.
그렇다고 해서 모기지를 빨리 갚는게 언제나 좋다, 이렇게 단정하는 건 성급할 수도 있습니다. 그 이유는 기회비용과 환금성이란 문제 때문입니다.
기회비용이란 뭔가를 얻기 위해서 다른 뭔가를 희생했을 때 생기는 문제를 검토해 보자는 경제학적 개념입니다. 무언가를 선택했다면 다른 선택 사항들은 버려야 할 수 밖에 없는게 현실이니까요.
앞에서 든 이자율을 가지고 말씀을 드린다면 3.08% 이상 수익을 올릴 수 있는 투자는 없었다거나 아니면 금전으로 계산할 수 없는 꼭 하고 싶은 일은 없었는가 그걸 살펴봐야 한다는 얘깁니다.
그런 건 없다고 확신했기 때문에 했다면 오케이입니다만 그렇지 않은 경우라면 돈을 더 유용하게 쓰거나 굴릴 수 있는 기회를 포기했다는 얘기가 될 지도 모릅니다.
그리고 부동산은 환금성이 아주 떨어지는 자산이란 점도 잊어선 안된다고 봅니다. 부동산 시장이 활황이라면 몰라도 그렇지 않다면 작자를 만날 때까지 몇개월이 소요될 지 그리고 제값에 팔 수 있는지는 아무도 모릅니다.
게다가 시장에 내놔도 원하는 값에 팔 수 있다는 보장 또한 없습니다. 집에 에퀴티가 아무리 많이 쌓여있어도 그 에퀴티를 금방 돈으로 환산하는데는 어려움을 겪을 수 있다는 뜻입니다.
그래서 모기지를 빨리 갚는 쪽으로 결정을 했다면 어떻게 에퀴티를 현금화 할 수 있는 방법이 있는가 그런 문제에 대해서도 미리 생각해 보는게 바람직할 것 같습니다.
6개월 정도를 버틸 수 있는 비상금, emergency fund를 준비해 놓는다거나 아니면 홈에퀴티 라인오브크레딧 (HELOC) 을 미리 열어 둔다거나 하면 아마 큰 도움이 되지 않겠냐 그런 생각이 드는군요.
모기지를 빨리 갚으면 이자를 절약할 수 있다는 건 좋지만 세금보고를 할 때 이자 공제혜택을 받을 수 있는 액수가 줄어든다는 단점도 있습니다.
하지만 이 문제는 그다지 중요한 점은 아니란 생각입니다. TCJA 입법으로 Itemized Deduction 즉 항목별 공제를 하는 건 힘들어진 상황이니까요. 물론 케이스마다 다를 테니까 일반화 할 순 없겠지요. 상황에 비추어 현명한 결정을 하시기 바랍니다.
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