박현철회계사 – 미국의 부동산 커미션

한국 부동산 값이 엄청 오른 모양입니다. 9억원이 넘는 아파트가 수두룩 하다니까요. 그 바람에 부동산 수수료, 복비가 너무 높다, 손 봐야 된다 그런 목소리도 높아지고 있다는군요. 그럼 미국은 어떨까요. 미국 복비는 얼마나 되는지, 어떤 점에서 한국과 다른지, 그런 걸 짚어 보겠습니다.

중매결혼이 대세였던 옛날에는 매치메이커, 즉 매파는 필수적인 존재였다고 합니다. 이런 사람들이 없었다면 혼담을 진행시키기가 어려울 정도였다고 하지요. 신랑감, 색시감이 어떤 사람인지 판별할 방법도 없고 또 사돈 될 사람들의 인품이 어떤지 집안이 어떤지 직접 알아 보기가 힘들었던 세상이였으니까 그럴 수 있다는 생각입니다.

어쨌든 수고를 시켰다면 사례를 해야 합니다. 친구나 동네 친지들이 중매를 섰다면 약간의 사례비 정도로 충분했겠지만 전문 중매인, 소위 말하는 마담 뚜가 중매를 섰다면 경우가 다르겠죠. 넉넉하게 용돈을 집어 주는 정도론 부족했을게 틀림없습니다.

그러나 어떤 경우엔 수고비가 아깝단 생각이 들 수도 있습니다. 제공하는 서비스에 비해 턱없는 보수를 요구했을 경우 다시 말해 소개만 해줬을 뿐인데 무슨 구전을 그렇게 많이 달라고 하느냐, 그런 거겠죠.

중개인을 끼지 않고 직접 거래를 하면 되겠지만 그게 말처럼 쉽지는 않습니다. 셀러와 바이어는 원천적으로 이해가 상충되는 관계라서 직접 거래를 진행하려면 걸치적 거리는 일들이 한둘이 아니니까요.

옛날과는 달리 요즘은 부동산 중개도 전문 브로커들이 하는 세상입니다. 아무래도 소일거리로 복덕방 일을 하던 영감님들 보다는 더 많은 커미션 수수료를 요구하겠지요. 그 바람에 커미션을 놓고 서로 얼굴을 붉힐 일도 많아졌을 것 같습니다.

그래선지 한국에선 부동산 수수료, 커미션을 아예 법으로 정해 놨다고 합니다. 5천만원 미만의 거래라면 0.6%가 최대, 그 이상이면 0.1%씩 떨어지다가 9억원 이상이면 0.9%까지 받을 수 있는데 지역에 따라 조금씩 차이는 있다고 합니다.

한국에선 부동산 커미션은 파는 사람 뿐 아니라 사는 사람도 내야 한다고 합니다. 그러니까 브로커가 받을 수 있는 커미션은 법에서 정해진 한도의 2배, 그런 얘기가 되겠지요. 하지만 미국은 다릅니다. 중개 수수료는 당사자간들의 계약으로 정해질 뿐 법하곤 아무 상관 없습니다.

그리고 바이어는 내지 않고 셀러만 내는게 일반적입니다. 미국 부동산 커미션이 한국에 비해 훨씬 높은 것도 그 때문이 아닌가, 그런 생각도 듭니다.

하지만 셀러가 자기 생돈을 수수료로 낼 리는 만무합니다. 받고자 하는 값에 커미션만큼 더 얹어서 매물로 내놓기 마련입니다. 그렇다면 수수료는 표면적으론 셀러가 내지만 실제로는 전액 바이어 몫이다, 그렇게 얘기할 수도 있습니다.

커미션은 관행적으로 6% 정도입니다. 하지만 이 6%를 다 줘야 된다는 뜻은 아닙니다. 더 적은 커미션을 받고도 일을 해보겠다는 브로커가 있다면 그런 사람을 써도 됩니다. 요샌 레드핀이다 질로우다 해서 이보다 훨씬 낮은 수수료를 받고도 집을 팔아 주겠다는 회사들까지 생겨지 않았습니까? 그래서 6% 밑 수수료에 동의하는 중개인들을 만나는게 그리 어렵지 않다고 합니다.

반대로 관행보다 더 많은 수수료, 심하면 10%도 요구하는 경우도 있다고 하는데 이건 좀 심해 보입니다. 거래가 새로 이뤄 질 때마다 값이 최소한 10퍼센트씩 오르게 될 수도 있다는 얘기니까요.

10% 처럼 높은 커미션을 주고서도 팔아 달라고 했다면 뭔가 숨기고 싶은 문제가 있다는 얘기일 지도 모릅니다. 그게 사실이라면 중개인 입장에선 부담해야 할 리스크가 늘어난 셈이고 따라서 더 높은 보상을 요구하는 건 당연할 겁니다.

부동산 중개 수수료를 얘기할 땐 넷리스팅이란 것에도 주의해야 합니다. 넷리스팅은 커미션 걱정은 하지 말아라, 셀러 당신이 받고 싶은 금액이 얼만지 그걸 알려주면 커미션은 알아서 하겠다, 이런 식으로 커미션을 정하는 방법입니다.

얼핏 보면 셀러에게 유리한 것 같습니다만 꼭 그런건 아닙니다. 실제로 거래가 된 가격이 얼마이든 간에 브로커는 약속했던 돈만 건네주고 나머지는 자기가 챙길 수도 있는 구조이기 때문입니다. 그래서 넷리스팅에 동의하기 전에 시세를 잘 파악하고 있어야 합니다. 시세에 어둡다면 받을 수 있는 값을 다 받지 못하고 브로커만 좋은 일을 시킬 수 있을 지도 모르니까요.

물론 양심적인 브로커라면 셀러의 이익을 보호해 주려 할 겁니다. 커미션을 주는 사람의 이익을 위해 백프로 일해야 한다는 건 부동산 브로커들도 지켜야 할 덕목이니까요. 하지만 모든 브로커들이 다 그렇게 일한다? 이건 장담 할 수 없습니다.

그래서 대부분의 주들은 넷리스팅 거래를 불법으로 규정하고 있습니다. 하지만 캘리포니아, 콜로라도, 텍사스 같은 주에선 합법이라고 합니다. 그러나 이런 주들도 넷리스팅으로 이뤄진 거래에 대해선 브로커가 양심적으로 일을 했나 아니냐를 꼼꼼히 살펴 본다고 합니다.

이런 여러가지 문제들 때문에 부동산 거래를 할 때 대부분의 미국인들은 모든 것을 중개인에게 일임하지 않습니다. 특히 임대용 주택 또는 상업용 부동산을 살 때는 반드시 변호사나 회계사를 고용해서 살펴봐야 할 점들을 모두 짚어 본 다음에 계약서에 싸인을 합니다. due diligence 과정을 거치는 거지요.

그러나 중개인들 중에는 이 due diligence에 극도의 거부감을 보이기도 햡니다. 변호사나 회계사들은 이것저것 따지고 든다는 이유 때문입니다. 그래서 변호사나 회계사가 끼면 거래가 깨질 가능성이 많다, 그렇게 생각하는 거겠지요.

자신의 수입이 거래 성사 여부에 달려 있으니까 이해가 되긴 합니다만 그건 단견이란 생각입니다. 제대로 due diligence를 한 후 샀다면 바이어의 만족도도 높아질 거고 그래서 중개인도 법적 송사에 말려들 가능성이 훨씬 줄어 들지 않겠습니까. 당연히 누이 좋고 매부 좋은 일 아니냐, 그렇게 생각하시길 바랍니다.

[출처] 미국의 부동산 커미션|작성자 시원 톡톡

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