법률상식 생활상식 – 코로나 등 불가항력적인 상황에 계약 의무 이행 면제 가능…현 계약서 규정에 대한 상담 권해
Q. 코로나 바이러스로 비즈니스를 제대로 운영하지 못한지 벌써 40일이 넘었습니다. 가장 큰 문제는 역시 렌트와 기타 비용 등 triple net을 매달 건물주에게 내는 것인데, 장사가 제대로 되지 않아 부담이 이만저만 큰 것이 아닙니다. 렌트 페이먼트 등은 가게 계약 리스에 정해져 있는데 혹시 리스 계약상 ‘불가항력’적인 상황에 렌트를 내지 않아도 되는 조항이 있는지요? 그런 조항이 있을 경우 건물주와 어떻게 대화를 진행해야 하는 것이 좋을까요?
A. 지난 주 칼럼을 통해 불가항력적인 사태로 계약을 지키지 못할 경우 계약 이행을 면제 받을 수 있는 조항을 ‘Force Majeure’라고 부른다고 말씀드린 바 있습니다. 다양한 종류의 리스나 기타 비즈니스 계약 문서가 많은 경우 이 같은 조항을 포함하고 있습니다. 만약 현재의 계약서에 이런 조항이 포함되어 있다면, 지금의 바이러스 사태가 여기에 해당이 되어 렌트 페이먼트 등을 면제받거나 연기할 수 있는지 여부는 조항의 구체적인 해석에 따라 달라집니다. 이와 함께 그 해석을 놓고 건물주와 어떻게 대화 및 협상을 진행할 것이냐에 따라서 다른 결과를 얻게 됩니다. Force Majeure 조항을 어떻게 해석하고, 또 계약 상대방과 어떻게 대화할 것이냐에 대해 주의해야 할 사항울 정리해 봅니다.
첫째, 이 조항이 누구를 보호하고 있느냐를 확인해야 합니다. Force Majeure조항은 대부분의 경우 계약 당사자 쌍방에 함께 적용됩니다. 리스 계약이라면 불가항력적인 상황이 벌어졌을 때 건물주와 세입자가 각자의 의무로부터 면제될 수도 있다는 뜻입니다. 그러나 어떤 계약서에서는 이 조항이 한쪽 당사자에게만 유리하게 적용되도록 되어 있는 경우도 있습니다. 예를 들어, 계약 이행을 불가능하게 하는 불가항력적인 상황이 벌어졌을 때 건물주는 계약상의 의무로부터 면제되지만 세입자는 면제되지 않는 경우입니다. 이는 계약 체결시 주도권을 쥐고 있는 쪽에서 자신에게 유리한 조건으로 계약서를 작성해 제시하고, 반대쪽 계약 당사자는 이와 같은 내용을 제대로 파악하지 않고 서명했을 때 많이 발생합니다. 적지 않은 계약서가 이와 같은 내용을 포함하고 있으니 확인이 필요합니다.
둘째, 불가항력적인 상황에 어떤 의무 조항이 면제되는가 하는 점입니다. 계약 문서가 어떻게 쓰여졌느냐에 따라서는 불가항력시에 양측의 모든 계약상의 의무가 면제되기도 하지만, 때로는 불가항력적인 상황과 상관없이 일부 계약상의 의무가 여전히 이행되도록 정해져 있는 경우도 있습니다. 이를 테면 어떤 리스 서류에서 ‘Force Majeure 상황에서는 양측의 의무가 면제되도록 한다. 단, 세입자의 렌트 페이먼트는 면제되지 않는다.’하는 식의 조항이 들어있는 경우입니다. 역시 전문가를 통한 적절한 해석이 필요합니다.
셋째, ‘불가항력’에 대한 정의가 얼마나 포괄적으로 되어 있느냐도 중요합니다. 어떤 계약서에서는 불가항력의 정의를 좁게 해석하여, ‘예기치 못한’ ‘비극적인’ ‘자연발생의’ 등과 같은 수식어를 붙임으로써 이런 수식어 상의 조건이 충족되지 않는다면 불가항력이 아닌 것으로 해석되도록 하기도 합니다. 이에 반해, 이와 같은 수식어의 제한을 받지 않고 보다 포괄적으로 ‘계약 당사자의 통제가 불가능한’ ‘하늘의 뜻에 의한 (Acts of God)’ 등 넓은 해석이 가능하도록 되어 있는 경우도 있습니다.
넷째, 일반적으로 계약 당사자의 가장 중요한 의무이자 권리 중의 하나는 상대방에게 적절히 ‘통보(notice)’하는 것입니다. 알려야 할 내용이 있을 때 상대방에게 적절한 방법으로 적절한 시점에 통보하지 않는다면 계약상 보호를 받지 못하게 될 수도 있습니다. Force Majeure 조항도 계약 상대방에게 적절한 통보가 이뤄져야 그 효력을 발휘합니다. 또한 많은 경우에 이 통보는 ‘서면(written)’으로 이뤄지도록 규정되어 있으며 ‘xx이내에 통보하록 한다’라는 식으로 시한이 정해져 있습니다.
이상에서 알아본 것과 같이 코로라 바이러스와 같은 불가항력적인 상황에서는 계약의 의무 이행을 일시적으로 면제받는 것이 가능합니다. 따라서 현재 나의 계약상에 이러한 조항이 있는지, 그로 인해 계약 이행의 부담을 줄일 수 있을지 여부에 대해 전문가와 상담을 권합니다.
문의 (425) 628-0811, daniel@theyoonlaw.com
알림: 이 칼럼의 내용은 일반적인 법률 지식에 대한 안내를 목적으로 하며 특정한 케이스에 대한 구체적인 법률적 자문을 목적으로 하지 않습니다. 개별 케이스에 대한 조언은 법률 전문가와 직접 상담하시기 바랍니다.
글의 무단 복제를 금합니다.
