카톡~! “부동산의 가치 측정의 원칙 (4)”

지난 주에 이어서, 계속해서 부동산 가치 측정 방법을 정리해 본다.

첫째는 거례 사례 비교법 (Sales Comparison Approach) 으로 주택의 팔린 시점이나 위치, 외적 성향가 매매 조건등을 비교 분석 하여서 가격을 환산하는 방법이고, 두번째는 비용 접근법 (Cost Approach)인데, 이 방법은 대체 비용을 환산하는 방법으로 재생산 원가 (Reproduction Cost) 와 대체 비용원가 (Replacement Cost) 로 나뉜다. 재생산 원가는 해당 매물을 똑같이 재생해 내는 비용을 산출하는 방법이고, 대체 비용 원가는 현재의 방법으로 같은 매물을 대체 할수 있는 비용을 알아내는 방법이다.

셋째는 소득 접근법 (Income Approach) 인데, 이를 자본 환산법 (Capitalization Method) 이라고 한다. 이 방법은 부동산에서 생산 되는 수입이 시장가를 형성하는 방법으로, 사실적으로 미래의 수입원이 현재의 부동산 가치를 결정한다. 부동산의 가치를 환산 하기 위해서 알아야 할 요소들 중에는 총소득(Gross Income) 과 관리 운영비 (Operating Expenses) 가 있다. 현재 테넌트가 다 채워져 있는 상황이라고 해도, 계속적으로 완전하게 채워져 있을수 없고, 때로는 렌트를 제때에 내지 않는 테넌트들이 있을수 있음으로, 현재의 총수입원에서 발생할수 있는 손해 금액을, 공실률 (Vacancy Factor) 로 계산하여, 기대되는 총수입에서 5% 정도를 공제하게 되는데, 공실률을 뺀 수치를 실질적 총수입 (Effective Gross Income) 이라고 한다.

부동산의 가치 측정을 위해서는 실질적 총수입에서 부동산 관리 운영비 (Operating Expenses) 를 다시 공제 하는데, 세가지 종류로 구분하면, 고정 비용 (Fixed Expense), 유지비용 (Maintenance Expenses) 그리고, 교체를 위한 예비 비용 (Reserves for Replacement) 등이 있다. 고정 비용에는 부동산세와 보험이 있고, 유지 비용에는 테넌트를 위한 유틸러티, 청소 및 수리 비용, 부동산 운영을 위한 임금등이 포함된다. 교체를 위한 예비 비용에는 일반적인 시간에 따라 소모되는 구조적인 장비나 지붕 수리등이 포함 되며, 이 비용은 여분으로 쓸수 있도록 확보해 두는 비용이다.

하지만, 관리 운영비중에 부동산 소유주의 소득세 공제나, 감가 상각비, 그리고 채무 원리금 상환비용은 포함되지 않는다. 이렇듯, 실질적 총 수입에서 부동산 관리 운영비를 공제 하면 나오는 금액이, 순영업 수입 (Net Operating Income) 인데, 보통 순수익 (Net Income) 이라고도 하며, 이 절차를 통하여, 부동산의 중요한 가치인 자본 환원율 (Capitalization Rate) 을 계산해 낼수 있다.

다음호에 계속 이어서…..