매매대금의 재투자와 세금납부의 연장

Section 1031 – Tax Deferred Exchanges

지난 시간까지 많은 시간을 할애하여 살펴보았듯 사업을 운영하며 빈번하게 발생하는 것이 사업체를 매매하는 것이다. 사업체를 매도하는 경우 그에 관련하여 발생하는 여러 가지 세금에 관한 사항들 중 납부하게 될 세금에 대한 종류와 성격, 그리고 납부의 대상에 대하여 지난 시간까지 살펴보았다. 이번 시간에는 매도인의 입장에서 세금납부의 연장을 규정하는 IRC Section 1031-Tax Deferred Exchange을 살펴보고자 한다.

지난시간까지 살펴보았듯 매도를 통해 일정한 수익이 발생한 경우에는 평균 15%의 capital gain tax(Long term인 경우)를 납부하게 된다. 이에 대하여 Section 1031은 자산을 매도한 후에 발생한 순수익의 전부 또는 일부를 유사한 성격의 자산에 투자한 경우 그 재투자된 액수만큼의 세금납부를 연장할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 ‘1031 exchange’ 또는 ‘Like-kind exchange’라는 용어로 실무에서 통용되는데 IRS는 Section 1031의 적용을 위해서는 아래의 조건들을 충족시킬 것을 요구한다.

· 재투자될 객체(Property)는 45일 이내에 확정되어야 하며 교환을 위한 중간매개자 (Intermediary)를 지정하여 진행해야 한다. (IRS는 매도인이 매매대금을 직접 수령하는 경우 Section 1031을 적용하지 않는 것을 원칙으로 한다)

· 매매를 통해 수령하게 될 금액(Proceeds)은 180일 이내에 재투자되어야 한다.

· 수령한 매매대금이 재투자된 자산의 액수보다 많은 경우, 중개자(Intermediary)는 180일 이후에 매도인에게 반환하게 되는데 이 액수는 ‘boot’이라 불리며 capital gain tax의 대상이 된다.

· ‘유사한 성격(like kind exchange)’이라함은 문자 그대로 유사한 성격의 자산(property)이 대상이 된다. 부동산은 부동산으로 동산은 동산으로 재투자됨을 의미한다. (실무적으로 Like-kind의 대상은 훨씬 폭넓고 다양하게 적용된다)

· Section 1031의 대상은 investment property, commercial property, personal property or trade property이다.

· Section 1031은 재고자산, 주식, 채권 등의 유가증권에는 적용되지 않는다.

주의할 것 두 가지를 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 감가상각의 대상이었던 자산과 감가상각의 대상이 아니었던 자산과의 교환이 발생한 경우 최초 매도에서 발생한 이익중 일부는 세금을 납부해야 하는 경우가 있다. 예를 들어 건물과 토지를 소유했던 A가 그 자산을 매도하고 그 매매대금으로 나대지를 구입한 경우, A는 이전에 건물을 소유하며 감가상각을 했었던 부분에 대하여 depreciation recapture를 계산하여 그 부분만큼은 ordinary income에 해당하는 세율을 적용하여 세금을 납부하게 된다.

둘째, 교환이전의 자산과 교환을 통해 취득한 자산에 각각 융자금(Mortgage)이 있는 경우, 교환을 통해 융자금이 감소한 경우에는 세금을 내야한다. 예를 들어 $1 million의 융자금이 있는 모텔을 소유했던 A가 교환을 통해 $500,000의 융자금이 있는 주유소를 취득한 경우에는 차액인 $500,000은 ‘boot’으로 처리되어 세금의 대상이 된다.

독자들도 조금만 주의 깊게 살펴보면 Section 1031 exchange에 관련된 경우를 접할 수 있을 것이다. 회계실무에서는 광범위하게 적용되는 방법이지만 의외로 필요한 절차를 정확하게 밟아서 진행하는 경우는 많이 보질 못했다. Section 1031 Exchange를 고려하고 있는 독자들이 있다면 관련된 일을 정확하게 진행할 수 있는 전문가와 충분히 상담을 하며 향후 발생하게 될 결과를 충분히 숙지한 후에 진행할 것을 권고한다.