상가 임대, ‘TI(세입자 개선비)’와 렌트 구조를 알면 협상력이 달라집니다

상가 임대 계약을 논의하다 보면 “TI가 얼마인가요?” “NNN 포함인가요?”라는 질문이 자주 나옵니다. 하지만 많은 분들이 이 두 가지의 정확한 의미를 모르고 계약에 들어갑니다. 오늘은 시애틀 지역에서 상가를 임차할 때 꼭 알아야 할 TI와 렌트 구조의 기본을 간단히 정리해 드립니다.

💡 TI는 ‘공짜 돈’이 아닙니다

TI(Tenant Improvement Allowance)는 건물주가 세입자의 인테리어 공사비를 일부 지원해주는 금액입니다.
보통은 공사 완료 후 영수증을 제출해야 지급되며, 가구나 장비(FF&E)는 지원대상에서 제외되는 경우가 많습니다.또한 계약 기간 중 조기 해지하면 미상각 TI를 돌려줘야 하는 환수 조항이 들어 있는 경우도 있으니 꼭 확인하세요.

💵 렌트 구조는 “총비용(TCO)” 기준으로 비교해야

표시된 임대료(Base Rent)는 실제 내는 금액이 아닙니다. 여기에 NNN(관리비, 세금, 보험)이 더해지고, 매년 3-5% 정도의 인상(Escalation)이 적용됩니다. 따라서 계약 전에는 “월세 얼마”보다 “총 점유비용(Total Cost of Occupancy)”이 얼마인지 계산해야 합니다. 또한 오픈 전 공사기간 동안 무료임대(Free Rent)를 받을 수 있는지도 함께 협상 포인트입니다.

🧱 인도 상태에 따라 초기비용이 달라집니다

Cold Shell(골조만 있는 공간)은 공사비가 많이 들고, Warm Shell(기본 천장, 조명, HVAC 포함)은 초기비용이 적습니다. 레스토랑 업종이라면 그리스 트랩, 급배기, 전력용량, 화장실 등 구조적 요소를 꼭 확인해야 예상치 못한 비용을 막을 수 있습니다.

🤝 협상은 숫자와 자료로

랜드로드는 공실기간과 건물가치에 민감합니다. 공사 견적서와 예상매출 시뮬레이션을 제시하면 TI나 Free Rent 조건에서 더 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.

📩 독자 질문:

상가 계약이나 TI 협상 관련해서 궁금한 점이 있으신가요?
이메일(scottcb.lee@gmail.com)로 보내주시면 다음 칼럼에서 다뤄드리겠습니다.