에어비앤비 이용하면 W2 소득 Write Off 가능할까
W2 인컴이 아주 많아서 세금을 많이 내고 있다고 불평을 하는 분들 많이 계시죠. 그래선지 이런 분들을 겨냥해서 주택을 Short Term Rental Business, 예컨대 에어비앤비 같은 걸 시작하면 세금을 많이 줄일 수 있다고 주장하는 칼럼이나 영상들이 범람하고 있습니다.
전혀 터무니 없는 얘기는 아닙니다. 이론적으론 가능합니다. 집 임대, 즉 Rental Activity 는 Passive Activity 로 분류되지만 에어비앤비 같은 건 사업 행위로 인정 받을 수 있기 때문입니다.
Passive Activity 로 생긴 손실은 active income 과 상쇄시키는게 쉽지가 않지요. 몇가지 예외적인 경우, 예컨대 Real Estate Professional 이라면 전액 상쇄가 가능할 수 있지만 대부분 경우엔 소득이 10만달러 미만인 경우엔 25,000 달러까지 밖에는 떨굴 수 없는게 현실이니까요.
하지만 같은 임대업이라도 호텔이나 모텔은 다릅니다. 이런 유형의 임대는 엑티브한 사업으로 간주되니까요. 그래서 숙박업을 해서 발생한 손실은 엑티브한 소득과 제한없이 상쇄시키는게 가능합니다.
그래서 에어비엔비를 통한 절세란 아이디어는 바로 이 점에 착안을 한 것이다, 이렇게 얘기할 수도 있습니다. 침구나 가구도 제공하고 경우에 따라선 아침 식사도 제공하고 그러니까 호텔이나 모텔처럼 숙박업 그러니까 비즈니스로 인정 받을 가능성이 높지 않겠느냐 그거죠.
당연히 Real Estate Professional 냐 아니냐, 여기에도 신경 쓸 필요가 없습니다. 비즈니스로 인정 받는다면 Real Estate Professional 이냐 아니냐는 건 이건 더 이상 이슈가 되지 않을 테니까요.
그러나 에어비앤비와 같은 숏텀 렌탈을 절세 수단으로 쓰는 건 현실적으론 문제가 아주 많다는 생각입니다. 그래서 무턱대고 따라 갔다가는 낭패를 당할 가능성이 높다고 봅니다. 왜 그렇게 생각하는지 그 이유들을 한번 짚어 보겠습니다.
숏텀 렌털을 절세 수단으로 쓰라고 주장하는 사람들이 얘기하는 것 중 하나로는 Cost Segregation 이란 게 있습니다. 간단하게 정리하면 바로 이런 겁니다.
렌탈 자산이 백프로 부동산이라면 감가상각을 많이 할 수 있는 프로퍼티, 예컨대 퍼스널 프로퍼티 같은 걸로 재분류 해라, 물론 이걸 마음대로 할 수 있는건 아니니까 용역을 줘서 근거를 만들면 경비 처리 할 수 있는 액수를 늘일 수 있고 따라서 세금을 많이 줄일 수 있다 그거죠.
그런데 생각해 볼 게 하나 있습니다. 숏텀 렌탈 부동산이라면 어떤 종류의 부동산들일까요. 대부분 거주용 주택 아니겠습니까? 그래서 Cost Segregation 이 아니라 Cost Segregation 할애비 같은 걸 한다 해도 동산으로 분류될 수 있는게 많을 수가 없는 성격의 부동산이란 뜻입니다.
설령 Cost Segregation 을 해서 감가상각 경비를 많이 늘렸다 해도 그게 진짜로 도움이 되는 건지는 의문입니다. 부동산 투자를 하는 분들 중에서 그 부동산을 평생 갖고 있겠다고 생각하는 사람들이 얼마나 될까요.
아주 적을 겁니다. 대부분은 기회가 오면 팔아서 이익을 챙기겠다, 이렇게 생각하는 분들이 태반 아니겠습니까? 그런데 부동산을 처분하면 어떻게 될까요? Depreciation Recapture 라고 하는 조항에 걸리게 될 겁니다. 그래서 생각했던 것보다 훨씬 세금이 많다고 불평을 할 가능성이 높습니다.
부동산 처분 시 세금이 많아지게 되는 이유는 그동안 클레임했던 감가상각 비용 만큼을 구입 원가에서 제하고 이익금을 계산하기 때문입니다. 그러니까 감가상각을 많이 할 수 있다는 얘기는 세금 내는 걸 연기할 수 있다 그거지 세금 자체를 줄일 수 있다, 그게 아닙니다.
게다가 Cost Segregation, 이 비용도 만만치 않습니다. 수천달러 드는 건 보통이고 경우에 따라선 만 달러에서 만 오천, 이런 수준이라고 하니까요. 배보다 배꼽이 더 커지는 경우도 생길 수 있다 그런 얘기죠.
좋다 그러면 Cost Segregation 은 하지 않겠다, 그러나 숏텀 렌털로 비즈니스를 하는 건 문제가 없지 않느냐고 반문하는 분들도 계실 것 같습니다. 맞습니다. 이미 말씀 드린 대로 이론 상으론 아무 문제가 없습니다. 하지만 넘어야 할 관문이 하나 둘이 아니란 건 기억해 두셔야 합니다.
제일 먼저 신경을 써야 할 건 Material Participation 조건입니다. 이게 뭐냐 하면 비즈니스라 하더라도 그걸 남한테 맡기고 경영에는 일체 관여하지 않는다 그러면 거기서 나온 손실을 다른 소득과 상쇄시키는 데 문제가 있을 수 있다 그런 얘기입니다.
문제는 또 있습니다. 세금 줄일 목적으로 비즈니스를 하고 있는거 아니냐, 이렇게 IRS 가 시비를 걸어 올 가능성입니다. 비즈니스를 하는 목적은 뭘까요. Profit 을 얻기 위해서 아니겠습니까? 절대로 세금을 줄이기 위해서가 아닐 겁니다 . 그런데 손해가 나는 비즈니스를 계속하면서 거기서 나오는 손해를 다른 소득에 상쇄해서 세금을 줄이고 있다?
세무당국의 눈이 곱지 않을 거라는 건 삼척동자라 해도 아주 쉽게 짐작할 수 있을 겁니다. 그래서 “납세자 당신은 진짜 비즈니스를 하는게 아니라 취미 활동을 하고 있는 거다, 그래서 손실을 다른 소득에 상쇄시켜서 세금을 줄이는 건 허락하지 않겠다”, 이렇게 나올 가능성이 매우 큽니다.
IRS 가 이렇게 나올 수 있는 건 Hobby Loss Rules 규정에 근거합니다. 경제적 행위라 해도 Profit 목적이 없다면 그건 취미 활동일 뿐이고 또 그런 활동에 쓴 비용들은 모두 개인적 성격의 지출이니까 경비 처리 하는 걸 허락하지 않겠다 이렇게 세법에 명시되어 있습니다. 바로 세법 183조입니다
물론 에어비앤비를 하면서 계속 손해가 난다고 클레임 했다 그래도 IRS 가 당장 조사를 나오진 않을 겁니다. 그러나 Loss 가 나고 있는 데도 비즈니스를 계속하고 있다 그러면 얘기가 다를 수 있습니다.
그래서 Hobby Loss 3 Year Rule, 5년 기간 중에 최소 3년은 Profit 을 내고 있어야 진짜 비즈니스로 IRS 가 인정을 해 주겠다는 규정에 특히 주의를 할 필요가 있습니다.
그럼 에어비앤비 같은 숏텀 렌탈, 이런 걸로 세금을 줄여라는 얘기가 왜 인터넷이나 유튜브에 범람하는 걸까요. 시청율 때문이겠죠. 클릭 수가 올라가면 자기들이 얻는 수익 또한 올라갈 테니까 말입니다.
“If it sounds too good to be true, then it probably is” 란 얘기가 그냥 나온 게 아닐 겁니다. 주의하시는게 좋을 것 같습니다.
| 박현철 회계사 Tel.206-949-2867 e-mail: [email protected]
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