이자 내렸으니까 재융자 해볼까?
지난 9월 18일, 연준이 기준금리를 0.5% 포인트 내렸죠. 덕분에 모기지 Refi, 재융자에 대한 관심이 부쩍 높아졌습니다. 이자율이 떨어지면 월 페이먼트 액수도 낮아질 테니까 당연한 일일 겁니다.
그러나 이자율이 내렸으니 무조건 재융자, 이렇게 생각하는건 성급할 것 같습니다. 재융자를 하게 되면 비용, 구체적으로 클로징 코스트를 부담해야 하는데 이 비용이 페이먼트 세이빙 보다 많다면 앞으로는 남고 뒤로는 밑지는 장사가 될 수도 있으니까요.
Refi 클로징 비용은 얼마나 들까요? 보통 2%에서 5% 수준 그러니까 50만 달러 모기지를 재융자하는 경우 1만 달러에서 2만 5천 달러 정도 든다는 거죠. 만만히 보긴 힘든 액수입니다. 비용 차이가 나는 이유는 Borrower 크레딧, 소득 수준 그리고 에퀴티 비율 등등의 요소들에 따라 다르기 때문입니다.
그래서 Refi 를 해야겠다 마음 먹기 전에 클로징 비용을 Monthly Savings 으로 나눠보는 작업, 즉 Break Even Analysis 를 먼저 해 보는게 좋을 것 같단 생각입니다. Refi 를 했을 때 들어가는 비용을 몇개월 안에 뽑을 수 있는지 알아야 재융자를 하는게 좋은지 아닌지 판단할 수 있지 않겠습니까?
이렇게 계산한 결과가 60 이다 그렇다면 들어간 돈을 뽑는데 60개월, 그러니까 5년이 걸린다는 얘기가 됩니다. 스물 넷이다 그러면 2년, 삼십육이다 그러면 3년, 이런 식이 되는 거죠.
재융자를 하는게 이익이 되려면 이자율 차이가 적어도 1% 는 되야 한다는 얘기, 아마 들어보신 적 있으실 겁니다. 이것도 브레이크 이븐 포인트와 연결되는 얘기라 할 수 있습니다. 이자율이 1% 이상 떨어져야 들어간 비용을 건지는 기간이 짧아진다고 보기 때문입니다.
무슨 얘기냐 하면 클로징 코스트로 지불한 돈을 회수하는데 걸리는 시간이 오래 걸릴 수록 재융자를 하는게 불리하단 뜻입니다. 그래서 재융자를 고려하고 있다면 현재 살고 있는 집에서 얼마나 더 살 계획인지를 반드시 생각해 봐야 할 겁니다.
일반적으론 최소 5년 이상은 살 것 같다 그럴 때 재융자가 좋은 옵션이라고 합니다. 물론 이자율을 얼마로 낮출 수 있느냐에 따라 이 미니멈 기간에도 차이가 있겠죠. 어쨌든 2-3년 후에 집을 팔 생각이다 그런 분들에겐 재융자는 좋은 옵션이 아닐 가능성이 높습니다.
모기지를 그동안 많이 갚아 온 분들에게도 재융자는 바람직하지 않다고 봅니다. 대부분의 모기지는 일반적으로 대출 초기 단계에선 매달 갚아 나가는 상환금 중 대부분은 이자로 나가지 않습니까? 원금 포션은 아주 미미하고요.
그러나 시간이 지날 수록 원금 갚아 나가는 건 늘어 나게 되고 이자 포션은 줄어 듭니다. 그래서 222 개월이 지나게 되면 월 상환액 중에서 원금을 갚는 포션이 이자보다 많게 됩니다.
그런데 새로 모기지를 얻는다면 어떻게 되겠습니까. 이 과정을 새롭게 다시 시작해야 한단 뜻이 되겠죠. 그래서 오리지널 모기지를 오래 갚아 오고 있는 분들에게는 재융자는 이자 비용을 더 부담하게 만드는 잘못된 선택이 될 가능성이 높습니다.
집을 처음 샀을 때 보다 크레딧이 더 나빠진 경우에도 재융자는 바람직하지 않을 겁니다. 클로징 비용도 더 지불해야 할 가능성이 높고 이자율도 더 높게 책정될 확률이 많기 때문입니다. 재융자의 이점을 누리는게 어려울 수도 있다 그런 뜻이 되겠죠.
마지막으로 살펴 봐야 할 건 이자율 추세입니다. Fannie Mae 라든가 Mortgage Bankers Association 그리고 웰스 파고 등, 여러 기관의 전망에 따르면 모기지 이자율이 내년엔 6% 밑으로 떨어질 가능성이 높다고 하지 않습니까?
그렇다면 지금 재융자를 하기 보다는 기다렸다가 하는게 나을지 모릅니다. 하지만 문제는 이자율이 어떻게 변할 지 그걸 누구도 백프로 자신있게 말할 수 없다 그거겠죠. 고용 데이타와 인플레이션 그리고 연방 정부의 재정적자 등등…이런 여러 요소들을 살핀 다음 연준이 결정하는 일이니까요.
그러나 코비드 19 시절처럼 모기지가 3% 대로 내려 가는 일은 일어나지 않을 거라는 건 확실해 보입니다. 그리고 이렇게 생각하는 건 연준 체어맨 제로미 포웰도 마찬가지인 것 같습니다. 포웰이 기준 금리를 인하한 후 가진 기자회견을 보면서 그런 감을 받았습니다.
그래서 그 인터뷰를 발췌 인용하는 걸로 오늘 톡톡을 마무리하겠습니다. “수조 달러의 국채가 마이너스 금리로 거래되고 장기 채권이 마이너스 금리로 거래되던 그 시대… 지금은 그 시기에서 매우 멀리 떨어져 있는 것 같습니다. 그 시기로 돌아가지는 않을 것 같다는게 제 느낌입니다.”
| 박현철 회계사 Tel.206-949-2867 e-mail: cpatalktalk@hcparkcpa.com
글의 무단 복제를 금합니다.
