박현철회계사 – 자녀에게 주택 증여하고 싶은데 (1)
오프라인 톡톡에서 자주 받는 질문이 하나 있습니다. 자녀들에게 집을 넘겨 주려고 하는데 공동 명의로 하는게 좋으냐 아니면 그냥 주는 걸로 하는게 나으냐, 그리고 넘겨 준 뒤에도 그 집에서 계속 살까 하는데 문제는 없겠냐… 바로 이런 질문들입니다. 그래서 오늘은 이 문제를 짚어 보겠습니다.
우리는 사유재산제를 기본으로 하는 자본주의 시스템에서 살고 있습니다. 그래서 본인 재산은 자신의 임의대로 처분할 수 있습니다. 주택을 자녀나 제 3자에게 그냥 줬다고 해도 뭐랄 사람이 없습니다. 그냥 하고 싶은 대로 해도 법적으로는 아무 문제가 되지 않습니다.
다만 어떤 방식으로 넘겨 줄 것인가에 따라 세금 문제가 천양지차 달라지기도 합니다. 그래서 어떤 방법을 이용하는게 좋은지 살펴 볼 필요가 있습니다. 하지만 유산세 문제는 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다. 트럼프 세법개정 이후 유산세 면세점이, 2020년에는 천백오십팔만 달러나 되니까 웬만한 경우가 아니라면 해당되는 분은 없을 테니까요.
우선 자녀들에게 집을 넘겨 줄 수 있는 방법들에는 어떤 것들이 있는지 그리고 세금 측면에서 볼 떄 장단점들은 무엇인지 살펴 보겠습니다. 그래야 자신에게 맞는 방법을 고를 수 있지 않겠습니까?
첫번째는 집을 자녀와 공동 소유하는 방법입니다. 대부분 주에선 Quit Claim Deed 라고 비교적 간단한 폼을 사용해서 명의를 바꾸거나 추가하는게 가능합니다. 다만 융자가 있다면 은행 측의 허락이 필요하니까 그 부분에 대해선 주의할 필요가 있고 또 Deed는 법적 서류입니다. 변호사의 도움을 받아서 처리하는게 좋을 것 같습니다.
그런데 이 방법은 간단하긴 한데 세금 상으로는 별로 좋은 아이디어가 아닙니다. 얼마전 톡톡에서 설명드렸던 121조 혜택, 2년 이상 소유하고 거주하면 개인 당 25만달러 이익금에 대한 면세 혜택을 잃어 버릴 가능성이 크기 때문입니다. 왜냐고요? 일단 자녀와 공동 명의가 되면 부모 입장에선 50% 밖엔 소유권이 없으니까 이 혜택도 절반 밖에는 누릴 수 없다는 얘기입니다. 자녀가 따로 살고 있다면 나머지 50%에 대해선 세금을 내야 한다는 얘기이기도 합니다.
두번째 방법은 집을 통채로 증여하는 방법입니다. 하지만 이것도 역시 세금 측면에선 바람직한 것 같지 않습니다. 자녀의 본전, 세법 용어로는 basis라고 하는데 이게 증여를 받을 때의 FMV 즉 싯가가 아니라 애초에 부모가 구입한 가격으로 잡히기 때문입니다. 그 결과 나중에 집을 팔게 된다면 세금폭탄을 맞을 가능성이 높아집니다.
자녀의 양도소득세 부담을 덜어 주고 싶다면 바게인 세일, 다시 말해 싯가보다 낮은 값으로 자녀에게 파는 것도 방법이긴 합니다. 이렇게 하면 적어도 산 값 만큼은 본전으로 간주되니까요.
하지만 이 방법도 양도소득세 부담을 완전히 덜어 주지는 못합니다. 싯가와 매매가의 차이에 대한 양도소득은 나중에 집을 팔게 되면 자녀의 몫으로 잡아야 합니다. 게다가 IRS에서 싯가와 매매가가 차이가 난 만큼은 증여를 한 것이라고 주장할 가능성까지 있습니다.
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