박현철 회계사 – 외국인이 미국 부동산 투자했을 때 세금 문제는…?
외국인이 미국 부동산을 구입하는 이유에는 여러가지가 있겠습니다. 본인이나 가족들이 거주하기 위해서 주택이나 콘도를 구입할 수도 있고 아니면 투자목적으로 부동산을 구입할 경우도 있을 것입니다.
미국 부동산과 관련된 세금문제는 먼저 어떤 목적으로 그리고 어떻게 사용하고 있는가에 따라서 달라집니다. 거주 목적으로 구입했던 주택에서 살다가 이 주택을 파는 경우라면 세법 상 특별히 불리한 취급을 받지는 않을 것입니다.
외국인들도 내국인과 마찬가지로 미 내국세법 121조에 규정되어 있는 ‘주거주 주택 면세’ 조항을 이용할 수 있으니까요. 단 이 조항을 이용하기 위해선 ‘2년 거주 및 5년 보유’라는 조건을 만족시킬 수 있어야 합니다.
그리고 양도차액이 얼마가 되든지 전액 면제받는 것은 아니고 일인 당 25만달러까지로 제한됩니다. 주택의 명의가 부부 공동명의로 되어있다면 많게는 50만달러까지의 이익금에 대해선 소득세 걱정을 하지 않아도 되는 셈입니다.
한가지 주의해야 할 점이 있습니다. 이 혜택은 연방세법에만 국한되고 주정부 차원의 소득세는 주택 소재지가 어디냐에 따라 부과될 수도 있다는 점입니다.
미국이라고 하면 보통 한 나라라고 생각하지만 그건 대외적으로만 그럴 뿐이고 대내적으로는 미합중국의 50개 멤버 주가 제각기 다른 행정 및 사법체게를 이루고 있는 나라입니다. 따라서 각 주의 세법은 연방세법과 일치하지 않는게 현실입니다.
투자 목적 부동산으로 나대지(Raw Land)를 구입하는 경우도 있겠지만 아무래도 임대목적으로 구입하는게 일반적일 것 같습니다. 이렇게 임대를 줘서 발생한 소득에 대한 세금 문제는 약간 복잡합니다.
원칙적으로는 이런 임대 수입에 대해서는 경비를 공제하지 않은 총 수입의 30% 세율이 적용됩니다. 임대는 미국 내 사업과 밀접한 관련 (effectively connected)이 없는 수동적투자 소득이라는 이유 때문입니다.
어쨌든 임대 활동에 따른 제반 경비, 예컨대 관리비, 재산세, 수선비 그리고 대출이자 등등의 경비를 공제해 주는 대신 총수입의 30%를 세금으로 내야 한다면 억울할 게 틀림없습니다.
다행히 이 문제는 임대 활동을 미국 내 사업으로 인정해 달라는 청원을 내서 푸는 방법이 있습니다. 청원이라고 해서 특별한 절차를 밟아야 하는 것은 아니고 소득세 보고할 때 스케쥴 E를 첨부하는 것으로 족합니다.
이 부분과 관련, 중요한 내용은 소득세 보고서 1040NR을 기일 내에 제출해야 한다는 점입니다. 외국인이니까 미국 세금보고는 안해도 된다고 믿고 보고서 제출을 기간 내에 하지 않았다면 이용이 불가능합니다.
투자용 부동산을 이익을 내고 팔았다면 내국인 납세자와 동일하게 양도소득세를 냅니다. 미국 내 부동산을 팔아서 발생한 소득은 미국 내 사업과 밀접한 관련이 있는 것으로 취급한다는 세법 규정 때문입니다.
적용 세율은 보유기간에 따라 차이가 납니다.1년 이상 소유하고 있었다면 일반 소득세율보다 낮은 세율 (15-20%)이 적용됩니다.그러나 보유기간이 1년 미만이고 다른 소득이 있을 경우에는 이보다 높은 세율이 적용될 수도 있습니다.
그리고 보유 기간 중 해당 부동산에서 감가상각비용을 클레임했었다면 이 부분에 대해서는 25% 세율이 적용됩니다. 물론 나대지에 투자했다면 감가상각때문에 생기는 세금 문제는 해당 사항이 없습니다.
물론 이 부동산이 위치한 주가 나름대로의 소득세 (State Income Tax)를 부과하고 있다면 물론 주 세무당국에 소득세를 납부해야 되겠지요. 참고로 미국 50개주 중 주정부 소득세가 없는 주는 알래스카, 플로리다, 네바다, 사우스다코타, 텍사스, 워싱턴, 와이오밍 등 7개 주입니다.
외국인 투자자라면 미국 내 부동산을 팔 경우에 매각대금의 10%를 원천납부해야 한다는FIRPTA라는 법에도 관심을 가질 필요가 있습니다. 그리고 임대 소득을 Gross Basis로 해야 하는 경우에 부과되는 원천납부 및 관련 세무서식 보고에도 주의해야 합니다.
따라서 미국 부동산 투자를 고려하는 분들은 미국 세법에 정통한 회계사의 자문을 받아가면서 일을 추진하시기 바랍니다.
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