자녀의 대학 진학 앞두고 부동산 매도시 학자금에 불리한 경우 많아

A학생의 부모님은 요즘 학생의 대학 학자금 때문에 고민이 많다.

A학생은 올 가을에 12학년에 올라가기 때문에 내년까지 당장 대학 학비를 마련해야 하는데 몇 만 달러에 달하는 큰 돈을 갑자기 만들어 내는 것이 쉽지 않기 때문이다. 그렇다고 A학생의 가정이 재정적으로 여유가 없는 것은 아니다. 오랫동안 운영해온 가족 비즈니스가 안정적인 편이고 10년전에 투자 목적으로 사 두었던 타운하우스 2채의 가치도 부동산 경기 호황을 타고 꽤 많이 올랐다. 보유 재산이 부동산과 저축, 비즈니스를 합쳐서 대략 2~3백만 달러는 되기 때문에 탄탄한 중산층에 속한다로 할 수 있다. 문제는 재산의 크기와 상관없이 학비를 낼 현금이 없다는 것이다.

A학생의 부모님은 고민 끝에 타운하우스 2개 중 하나를 팔아서 학비를 조달하기로 결정했다. 이 타운하우스를 당장 팔 이유는 없고, 부동산은 오래 보유하고 있으면 더욱 오를 것이라는 믿음이 있지만 학비를 낼 현금이 아쉽기 때문이다. 10년전에 25만 달러에 매입한 이 타운하우스의 가격은 현재 45만 달러쯤 된다. 모기지가 10만 달러 정도 남아 있으니 A가 사립학교를 간다고 하더라도 4년치 학비를 거의 충당할 만한 돈이 마련될 것이라는게 부모님의 생각이다. A학생 부모님의 이 같은 선택은 문제가 없을까.

A학생의 부모님은 전형적인 유동성 (liquidity) 문제를 안고 있다고 할 수 있다. 유동성 문제란 한마디로 현금이 부족하다는 뜻이다. 재산 전체에서 현금이 차지하는 비율이 턱 없이 낮기 때문에 재산 크기는 작지 않지만 실제 필요한 경우 현금을 조달하는 것이 어렵다는 말이다.

대다수의 한인들은 비즈니스 소유주나 부동산 투자자, 월급 생활자 할 것 없이 심각한 수준의 유동성 문제를 안고 있다. 전체 재산에서 현금이 차지하는 비율이 10%를 넘지 않는 경우가 대부분이다.

유동성 문제를 안고 있는 가정은 재정 운영에 융통성을 발휘하기 어렵기 때문에 외부의 재정적 충격에 취약할 수 밖에 없다. 자녀의 대학진학은 거의 모든 가정이 경험하는 대표적인 외부의 재정적 충격이다. 학자금 뿐 아니라 가정의 재정 건전성을 유지한다는 점에서 저축 등을 통한 적절한 수준의 유동성 확보는 매우 중요하다. 쉽게 현금화가 가능한 금융자산을 어느 정도 유지해야 한다는 말이다. 유동성 부족 자체가 큰 문제지만 대학 학자금 측면에서도 A학생 부모님의 선택은 결코 현명하지 못하다.

앞서 여러 차례 강조했듯이 대학 학자금 지원을 받기 위한 전략은 FAFSA 등 학자금 지원 요청 양식 작성 등을 통해 결정되는 가정분담금 (Expected Family Contribution, EFC)을 얼마나 낮출 수 있느냐로부터 출발한다. EFC를 결정하는 가장 큰 변수는 부모님의 소득과 자산의 크기다. 타운 하우스를 팔겠다는 A학생 부모님의 선택은 소득과 자산 모두를 크게 상승시켜 EFC를 치솟게 만들고 그 결과 학자금을 지원받는데 매우 불리하게 작용한다.

우선, 타운 하우스를 판다면 A학생의 부모님에게는 20만 달러 (현재가격 45만 달러 – 매입가격 25만 달러 = 20만 달러)의 양도 소득 (capital gain)이 발생하게 된다. 이 양도 소득 전체가 EFC 계산에 모두 반영될 것이므로 이것만으로도 학자금 지원을 받을 가능성은 거의 사라질 것이다. 학자금 문제와 별도로 양도 소득 자체에 대해 부과되는 15~20%의 양도소득세 (capital gain tax)도 내야 한다. 양도 소득이 20만 달러라면 3~4만 달러의 세금이 나온다. 여기에 부동산 중개 수수료, 기타 비용 등을 생각하면 그것만으로도 수 만 달러의 손실이 발생한다.

부동산을 판 후 세금과 비용을 지불한 뒤 남는 금액은 여전히 이 가정의 자산으로 분류되어 EFC 계산에 그대로 반영된다. EFC 계산시에 부동산의 순 자산 (equity)으로 잡히던 금액이 은행 등에 들어 있는 금융 자산으로 바뀌었을 뿐 크기가 크게 달라지지는 않았기 때문이다.

대학 진학을 1~2년 정도 앞둔 자녀가 있는 가정에서 부동산을 매도할 계획이 있다면 매우 신중한 판단이 필요하다. 대부분 부모님들은 부동산을 파는 자신들의 행동이 학자금과 무관하다고 생각하지만 앞에서 지적한대로 대학 학자금에 크게 불리하게 작용할 수 있기 때문이다. 이 또한 전문가의 조언이 필요한 이유다.