모든 부동산 관련 기본 업무중의 하나는 현재 소유하고 있는 부동산의 가치를 파악하는 것이다. 현재 소유하고 있는 부동산의 가치에 영향을 미치는 요소에는 여러 가지가 있겠지만, 부동산의 위치와 상태, 임차되어 있는 비용회수 금액과 기간, 인접한 주변의 비교 가능한 부동산의 매매가등이 많은 영향을 끼치게 된다.

매매를 위한 가격을 융자를 통해서 지불해야 하는 경우, 감정가 (Appraisal Value)가 리포트로 작성이 되어지는데, 이 감정서라는 것은 추정된 가치의 의견서이다. 소유하고 있는 부동산의 개인적인 감정의 애착으로 인해, 현재에 매겨지는 가격이 적당하지 않다고 생각되는 부분들이 간혹 있기는 하지만, 최대한 객관적인 관점에서 여러 가지 외적 요인들을 분석하여서 본래의 가능한 가치를 가격으로 환산한 것임으로, 감정가라는 것은 일반적으로 미래의 이익을 위한 현재의 가치평가 라고 하겠다.

감정을 목적으로 할때는 두가지의 방법으로 구분되어 진다. 하나는 현재 사용 가치를 가격으로 환산한 것이고, 다른 하나는 거래를 위하여 객관적인 관점으로 매겨진 가격 이다. 거래를 위한 가격은 감정가의 큰 영향을 주는 중요한 가격이며, 이렇게 환산한 가격을 “시장가” (Market Value) 라고 하며, 통상적으로 사용하는 매매가가 된다.

사실 부동산 가치를 측정하는 가격의 변동 요소들 중에 수요와 공급의 법칙 (Principle of Supply and Demand) 외에도, 여러가지의 다른 기본 원리들이 있다. 그 첫번째는 부동산의 최고 최선의 이용 원칙 (Principle of Highest and Best Use) 이다. 이 원리는 소유주가 법적으로 허용 되는 가능한 한도내의 수익성을 이용할수 있으며, 극대의 순 이익을 보장 받을수 있느냐하는 원리이다. 주택인 경우에는 거주와 생활을 목적으로 사용하는 것이 기본적으로 적용되어져 있다. 하지만, 상업용 건물인 경우에는 가치의 환산을 위해서는 어떻게 사용 되어지는 것이 최대의 이익을 달성 할수 있는지, 무엇 보다도 먼저 검토 되어야 할것이다.

두번째는 변동의 원칙(Principle of Change)이다. 감정가는 부동산의 감정 시기에 따라 달라 질수 있으며, 감정가는 사회적으로, 경제적으로, 공권력등 여러가지 요소에 의해 끊임없이 변화 되어 질수 있다. 모든 부동산은 자연적인 주기와 경제적인 주기가 있는데, 현재의 부동산이 어떤 진행 단계에 와 있는지 파악해서 현재의 가치에 적용할수 있겠다.

세번째는 예상의 원칙 (Principle of Anticipation)이다. 앞으로의 이익을 환산하거나 가격 상승폭을 예측하여서 가격을 매김하는 원리이지만, 어떤 상황에서는 극심한 경제 불황을 예견하여서 셀러나 바이어에게 알려 주기도 한다. 하지만, 실질적으로 잠재적인 가격의 상향 조정은 셀러의 이익으로 환산되기 보다는 바이어의 혜당 몫이 되기도 한다.

계속해서 다음호에…..