Estoppel Certificate
Q: 건물주인이 부동산을 매각 하는 과정에서 Estoppel Certificate이라는 서류를 작성 및 서명해 달라는 요청을 해왔습니다. 어떠한 서류인지, 그리고 작성 및 서명을 해줘도 되는 서류인지요?
A: 융자를 담당하는 금융기관에서 상업용 부동산의 가치를 결정할 때는 여러가지 요소를 고려하지만, 큰 비중을 두는 것이 세입자가 지불하는 월세입니다. “Estoppel Certificate”은 건물주가 건물을 담보로 융자를 받거나, 건물을 매각 할 때 임대인에게 임대차 계약서의 내용 중에서 주요한 내용(세입자의 이름, 월세, 보증금 지불여부 및 액수, 임대 기간, 환경 오염 문제가 될만한 물품을 취급하는지, 환경오염 문제를 일으킨 적이 있는지 여부, 트리플넷 등의 추가 비용 지불 여부, 임대 기간 종료 후에 연장 권한이 있는지, 월세를 미납한 적이 있는지, 세입자가 임대기간 만료 후에 우선 매수 청구권 (right of first refusal)이 있는지 여부 등)의 사실관계를 건물주 본인 또는 건물 매수인(buyer)의 융자 은행에 확인해 줄 것을 요청하는 서류입니다. 융자 은행들은 건물의 가치를 판단할 때 세입자가 작성한 Estoppel Certificate의 내용을 참고해서 상업용 건물의 가치를 산정하게 됩니다. 세입자의 Estoppel Certificate 작성 의무는 법으로 강제되지는 않지만 임대차 계약서에 새입자가 작성을 거부할 경우, 건물주가 대신 작성할 수도 있다는 조항이 있을 수도 있습니다.
다음과 같은 내용을 임대차 계약서에 포함 시켜줄 것을 요청하면Estoppel Certificate이 세입자에게 일방적으로 불리하게 작용하지 않게 만들 수 있습니다. 1) Estoppel Certificate과 임대차 계약서의 내용이 다를 경우, 임대차 계약의 내용이 우선한다; 2) Estoppel Certificate의 내용을 세입자가 아는바 대로 작성 했지만 세입자의 법적 지식에는 한계가 있을 수도 있다; 3) 세입자가 작성한 내용이 실제와 다를 경우, 세입자에게 불리하게 작용해서는 안되고 현재 임대차 계약이 종료되지 않는다.
Estoppel Certificate 작성을 요청 받았을 때는 임대차 계약서를 다시 확인하여 세입자의 서류 작성 여부를 판단한 후에 서류를 작성하고 마감일을 재차 확인 해서 건물주 및 융자 은행과의 마찰을 피하실 것을 권해 드립니다.
위의 글은 특정 사례에 대한 법률 자문이 아님을 알려드리며, 단지 법률 상식 제공을 위한 글로서 필자는 아무런 법적 책임이 없음을 알려드립니다. 정확한 법률자문을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하실 것을 권해드립니다.
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