타이틀을 꼭 돈을 내야하나요

얼마전 질문을 하나 받았는데, 내용인 즉슨, 비지니스를 사는데, 타이틀을 꼭
사야되나요? 하고 묻더군요. 물론 비지니스를 사고 팔때는 타이틀이 전혀 필요치가
않습니다. 타이틀은 건물과 관계가 있는것이기에 부동산이 끼지않으면, 동산의
움직임에는 타이틀이 필요치 않습니다. 대신 동산(비지니스)의 매매는 UCC 를
합니다. 그런 질문은 대개 현재 진행하고 있는 부동산 중개인이 답하는것이라고
답을 하니, 부동산 중개인 없이 진행을 한다고 하더군요.

질문자의 상황은 모텔을 사는데, 부동산 중개인이 없고, 에스크로는 오픈을 했고
누군가가 타이틀 보험 (title insurance) 를 사라고 하니 왜 사는지 이해가 안된다.
더우기 타이틀 보험이라니, 보험은 이미 있는데? 그리고, 돈은 누가 내나? 라는
것이었습니다. 결론은 타이틀보험을 사지않으면 모텔을 살수가 없습니다.

비지니스를 사는 경우에 UCC 서치를 하는 경우는 다음에 이야기 하도록 하고,
건물이 포함되어 있으면, 더군다나 융자를 해야하는 상황이면, 현실적으로 에스크로
없이 매매를 하는것이 불가능합니다. 대개는 에스크로를 쓰고, 친한 변호사가 있으면,
변호사를 쓰기도 합니다. 여기서 사람들이 착각하는것이 변호사에게 에스크로 일을
시키는데, 자신은 변호사를 고용했다고 생각합니다. 고용된 변호사는 전혀 그렇게
생각을 하지않는데 말입니다. 이때, 에스크로는 아무리 매매가 막역지우간에 하는
거래라도 타이틀 보험을 사지않고는 일을 진행 하지 않습니다.

buying title 을 하는 이유는 매매에 있어 바이어는 돈을 가지고 오니 분명히 바이어가
맞지만, 셀러가 진짜 셀러인것을 누가 알까요? 그리고, 셀러의 건물에 어떤 lien 들이
걸려있는지 확인을 해야합니다. 그것이 title search 입니다. 그런데, 만약 매매가
끝났는데, 누군가가 와서 ‘당신 건물에 3백만물 저당을 잡아 놓은게 있으니 돈
내놓으라‘ 고 한다며? 그렇다면,, title insurance 를 산것이 있으니 보험 처리가 됩니다.

타이틀을 산다는것도, 서치를 한다는것도 보험을 든다는것도 처음에 들으면 잘
이해가 되지를 않지만, 돈을 주고 사고, 누가 주인이고 어떤 저당이 잡혀있는지
살펴보고, 잘못되면 보험 처리를 하기에 그런 이름들이 붙어 있습니다.
그럼 돈은 누가 낼까요? 셀러는 자신이 팔수 있는 조건인지를 확인해 주어야하니
owner’s title 을 지불합니다. 그런데, 바이어가 융자를 하면, lender’s title 을 사야합니다.
융자를 하지않으면, 타이틀 값을 낼 필요가 없는것이지요. 대개 lender’s title 은
owner’s title 보다 조금 쌉니다. owner’s title 을 샀는데, 왜 lender’s title 을 또
사야하냐구요? 융자회사는 자기가 돈을 내는것도 아닌데 굳이 돈을 아낄 필요도
없겠고, 내용과 용도가 조금 다르기에 합니다. 그런데, 타이틀이 오더라도 그것을
읽어보시는 분은 없더군요. 분명히 돈은 냈고, 서류도 받았는데 말이죠.
사실 그 내용 자체가 이해가 되지를 않습니다. 읽어보는것은 본인의 책무이지만,
이 역시 현실적으로 장애가 많습니다. 가장 간단한 방법은 부동산 중개인에게
읽어달라고 부탁하는것입니다. 그리고, 대개 타이틀 회사는 쓰던 회사를 쓰는데,
그 이유는 만약 타이틀에 문제가 있다면, 중개인에게 통보를 해줍니다.
물론 그럴 의무는 없지만요.

건물을 매매하신다면, 타이틀을 반드시 확인해야합니다.