HOA and Special assessment?

콘도를 사시는 분들에게서 많이 듣는 질문중의 하나가 Special Assessment 이 무엇이냐는겁니다.

Special Assessment 이 무엇이냐를 말하기전에 먼저 HOA 가 무엇인지 이야기 해야할것 같습니다. 콘도를 사게되면 대부분이 ‘관리비‘ ,’매달 내는 돈‘, ‘Due’, ‘HOA fee’ 등 여러가지 이름으로 부르는 Home owners’ association fee 혹은 Monthly common expense assessment due 라는 돈이 있습니다. 알고 계시듯이 매월 HOA에 내는 돈입니다. 콘도는 통상적으로 동서남북, 위, 아래 이렇게 6개의 벽안쪽에 있는것이 나의 소유이고 나머지는 공동소유를 합니다. 그러기에 공동으로 관리를 하는 관리비를 관리 사무소에서 받아서 관리를 합니다. 통상적으로 water, sewer and garbage, common area maintenance, earthquake 비용등이 포함이 되어있고, 전기세, 케이블 같은 지극히 개인적인것들은 포함이 되어있지않습니다. 그런데, 물세와 쓰레기 또한 포함이 안되어있는 경우도 있습니다. 무엇이 포함이 되어있고, 무엇이 포함이 되어있지 않느냐하는것은 NWMLS listing information 에 보면 있고, 더욱 정확한것은 각 커뮤니티의 관리사무소에 전화를 하면 알수가있습니다. 사실 관리사무실에 전화를 해서 물어보는것도 100% 정확하거나 법적 근거가 있지는 않습니다. 법적 근거를 따지려면, Resale certificate 을 주문해서 받아보는 방법이 제일 정확한 방법인데, 이 비용이 약 $300 -$400 가량이 들어갑니다. 그러기에, 현실적으로 NWMLS 에 있는 정보에 의지를 하는데, 모든 브로커들이 정확한 정보를 올려놓는것이 아니라서, 결국에는 관리사무실에 전화를 해서 알아보는 방법이 정확도나 비용면에서 현실적입니다.

그렇다면, special assessment 는 무엇일까요? 이렇게 매월 통상적으로 관리를 하는 비용이외에 주인들이 모여서 따로 ‘특별하게’ 들어가는 비용을 정하면, 그것을 ‘special assessment’ 라고 부릅니다. 예를 들자면, 전체 커뮤니티의 지붕을 교체한다던지, 커뮤니티 전체의 사이딩을 교체한다던지 하는 지역적인 관리가 아니라 전체의 관리로서 상당히 많은 돈이 들어가는 계획을 집주인들이 모여서 승인을 하면, special assessment 가 생기는것입니다. 그런데, 이 계획은 회의를 하다가 흐지부지 될수도 있고, 또한 결정이 되더라도 각 집에 분배되는 돈이 어느정도일지는 상황과 사이즈 등 여러 변수가 있기에 완전하게 결정이 되기전에는 알수가 없습니다. 어느 누구도 미래의 전체 회의에서 어떻게 결정이 될지는 막상 결정이 되기전까지는 알수가 없기 때문입니다. 다만 완벽하게 결정이 되고나면, 그때는 resale certificate 에 그 내용이 보여지고, 바이어 셀러는 그 내용에 따라서 결정을 하면 됩니다. 그 전까지는 짐작을 할뿐입니다.

명심할것은 regular assessment due or special assessment due 모두 집주인들이 모여서 회의를 통하여 결정한다는것입니다. 회의에 참여하지않으면, 어떤일들이 벌어질지 알수가 없고, 또한 자신의 목소리를 낼수가 없습니다. 그러기에, 귀찮기는 하지만, 회의에 참여하는것이 집주인으로서의 최소한의 권리를 행사하는 방법일것입니다. 그리고, 한 달에 얼마를 내는지는 각 커뮤니티마다 상황이 틀리기에 ‘대략’ 얼마다…하는 그런것은 말하기가 참 힘듭니다. 통상적으로는 방 2개는 대략 $250 정도선, 방 3개 짜리는 $300 선에서 각 커뮤니티마다 $50 -$100 정도의 차이가 있습니다.