부동산 임대소득 EFC 상승시켜… 학자금에 대한 영향을 고려해 신중한 선택 필요
부모님의 소득이 대학에서 학생에 대한 학자금 지원 여부를 결정하는데 큰 영향을 준다는 것은 잘 알려진 사실이다. 소득이 낮을수록 학자금 지원 가능성과 그 액수가 커진다는 것이다. 높은 소득을 기대하는 것이 많은 사람들의 일반적인 희망이겠지만 학자금과 관련해서는 그 반대의 경우를 기대해야 하는 아이러니가 있는 것이다.
세법상 소득의 범위는 넓다. 많은 사람들이 소득이라고 하면 직접 일을 해서 벌어들이는 근로소득 (earned income)을 떠올리겠지만 근로소득 이외에 소득을 발생시키는 다른 소득원들도 많다.
시애틀 지역에서 가장 많이 눈에 띄는 근로소득 이외의 소득은 부동산에 대한 임대소득 (rental income)이다. 최근 몇 년 동안 부동산 가치의 급격한 상승과 그 결과 투자 대상으로서 부동산의 매력이 커짐으로써 많은 학부모님들이 투자용 부동산을 보유하고 있다. 주거용 부동산에 투자하고 있는 사람들은 주변에서 아주 쉽게 찾을 수 있고, 상업용 부동산을 보유하고 있는 경우도 흔하다.
부동산은 한 가정의 재정 관리 및 자산 증식이라는 관점에서 볼 때 매우 매력적인 투자 대상이다. 부동산 시장이 좋을 경우에는 일반 중산층들로서는 쉽사리 만들기 어려운 규모로 자산을 키우는데 큰 도움을 준다. 하지만 대학 진학을 앞둔 가정에서 학자금 지원을 기대하고 있는 경우라면 현재 자신의 재정 상태에 대해 철저히 고려한 후에 신중한 선택을 할 필요가 있다. 왜냐하면 투자용 부동산을 살 경우 모기지를 얻는 경우가 많은데, 학자금 지원 여부를 계산함에 있어 부동산에서 나오는 임대소득은 소득으로 합산되는 반면 모기지에 대한 월 페이먼트나 이자는 학자금 계산상의 소득을 상쇄시키지 못하기 때문이다.
예를 들어 대학 진학을 앞둔 학생이 있는 어떤 가정이 40만 달러짜리 주거용 부동산을 투자 목적으로 매입하면서 30만 달러의 모기지를 얻었다고 가정하자. 또 이 부동산을 임대해서 나오는 소득이 매달 $2,000, 매달 모지지 페이먼트가 또한 $2,000 라고 하자. 매달 나오는 임대소득과 모기지 페이먼트가 같기 때문에 이 가정이 실제로 누리는 소득상승 효과는 없다. 따라서 이 같은 투자는 장기적인 부동산 가치의 상승에 따른 자산 증식을 목적으로 하는 것이지 당장의 소득 증가 효과를 기대하는 것은 아니다.
이 가정이 실제 세금 보고를 할 경우 매달 들어오는 임대소득은 전체 소득에 합산이 되어 총 $24,000의 소득 증가가 있는 것으로 계산이 되겠지만 매달 내는 모기지 페이먼트가 이 모든 소득을 상쇄시켜서 소득증가 효과를 감소시키지는 못한다. 물론 모기지 이자에 대한 공제는 가능하다.
학자금 지원을 받고자 하는 입장에서는 이 같은 소득증가는 달갑지 않다. 실질적인 소득증가 효과가 0인 상태에서 $24,000의 소득이 추가된다면 그 결과에 따른 가정분담금 (Expected Family Contribution, EFC)의 증가효과는 최대 $10,000 이상이 될 것이다. 즉, 임대소득이 있더라도 모기지 페이먼트로 인해 실질 소득 상승은 없는 상황에서 EFC만 높아져서 해당 가정이 직접 내야 하는 학자금이 크게 상승할 것이라는 얘기다.
직접 부담해야 하는 학자금이 매년 $10,000씩 커진다면 4년동안 $40,000에 달한다. 이 4년의 기간동안 이 부동산이 총 10% 상승하지 않는다면 그 기간 동안 부동산 투자로 인한 이득은 없는 셈이다. 물론 부동산을 보다 장기로 보유함에 따른 가치 상승의 기대는 여전히 남아 있기 때문에 그 자체만으로 투자의 성공 또는 실패 여부를 판단할 수는 없다. 또한, 이 가정의 전체적인 또 장기적인 재정, 투자 계획에 있어서 이 선택이 어떤 의미를 갖는지를 따져보아야 한다. 다만 중요한 것은 대학 진학을 앞둔 자녀가 있는 가정에서 부동산 투자와 같은 의미있는 재정적인 결정을 하고자 한다면 그 선택이 학자금에 미치는 영향까지를 함께 고려한 후에 판단하는 것이 보다 현명하다는 뜻이다.
대니얼 윤 변호사. AMI College Consulting 대표. 문의 (425) 628-0811, goodfriend@amicollegeconsulting.com
